各街道办事处、藤桥镇人民政府，区政府直属各单位：

《关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施细则（试行）》已经2014年第8次区长办公会议审议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。

温州市鹿城区人民政府办公室

2014年9月19日

（此件公开发布）

关于推进节约集约用地加快城镇低效用地

再开发试点工作的实施细则（试行）

为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进我区城镇低效用地再开发试点工作，根据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）及市政府《关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见（试行）》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，结合我区工作实际，制订本实施细则。

一、严格界定，明确城镇低效用地再开发试点范围

各街镇要在有利于提高土地节约集约利用水平和产业效益的前提下，严格界定城镇低效用地再开发试点范围，坚决防止盲目大拆大建，造成新的浪费。

我区土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内，或温州市城市总体规划确定的我区城镇规划区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。主要包括：一是利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地，产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。二是布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），及违法、违章建筑拆除后形成的空置土地。三是用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。四是其他经认定的低效利用存量建设用地。 

二、科学规划，建立稳妥有序的城镇低效用地再开发试点工作运行机制

按照“全面探索、封闭运行、规范操作、稳步推进、维护权益、结果可控”的要求，有计划、有步骤地推进城镇低效用地再开发试点工作。

（一）开展调查摸底和上图入库工作。根据土地利用现状结合各街镇第二次土地调查成果，组织开展城镇存量建设用地利用现状及潜力调查，调查结果统一报区城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室（以下简称“区再开发办”）汇总，将拟列入试点范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、土地利用总体规划图及地籍图上，城镇低效用地数据库逐级上报，经省城镇低效用地再开发领导小组办公室（以下简称“省再开发办”）审核后报国土资源部备案。经上图入库的地块，方可适用再开发政策。允许根据实际开发情况对城镇低效用地数据库进行调整补充，实行一年一调整。

（二）编制专项规划。区城镇低效用地再开发专项规划统一编制，可一年调整一次。在专项规划编制、调整时，各街镇及相关部门要依据土地利用总体规划和城乡规划，结合控制性详细规划、产业布局规划和再开发利用方向，对纳入城镇低效用地数据库的土地进行规划安排，报区再开发办汇总后上报市城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室（以下简称“市再开发办”）统一编制。

（三）编制年度实施计划。各街镇根据专项规划，按照“突出重点、先易后难、分步推进”原则，确定年度改造开发的地块规模、开发强度、利用方向等，明确产业调整安排，进行资地平衡分析，确保再开发试点工作有序推进。各街镇编制的年度实施计划，经区再开发办审核，报区政府批准后实施。下一年度实施计划应在本年度11月底前报送至区再开发办，经区政府审批后报市再开发办备案。年度实施计划根据具体实施情况原则上可每年中期调整一次，调整后的年度实施计划需报市再开发办备案。未纳入年度实施计划的再开发项目，原则上不允许进行再开发利用。

（四）制订具体地块再开发方案。各街镇对列入年度实施计划的地块，按照明晰产权、维护权益的要求，土地权属清晰、不存在土地权益争议方可进行再开发利用。由实施主体或前期业主单位制订再开发方案（包括土地利用现状、开发利用方向、规划布局、资金筹措落实情况等），报区再开发办审核，经区政府审批后报市再开发办备案。再开发方案可按单宗地块编制，也可按多宗或片区编制。单宗地块土地面积原则上不少于15亩，15亩以下地块确需开发的，需经区政府“一事一议”确定。

（五）按计划实施再开发利用。地块再开发方案经批准后，要及时启动相关报批工作，涉及违法、违章建筑的，应予以依法处理（处罚）。再开发利用中，涉及开发规划、征收补偿安置、收益分配的，应按规定举行听证论证并公示。政府主导再开发和村集体经济组织自行再开发的项目，工程竣工验收后，要及时将开发基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示，接受社会监督。 

三、因地制宜，采用多种方式推进城镇低效用地再开发试点工作 

（一）再开发供地方式

1．经营性房地产开发项目（指进入市场可销售的项目）及城市基础设施、公共设施等项目，按现行法律法规办理供地手续；经营性房地产开发项目，可设置一定比例配建保障性住房，项目竣工验收后，配建保障性住房按合同或协议约定移交区政府统筹安排。

2．低效用地除用于经营性房地产开发项目外，属下列情形的允许以协议出让或协议租赁方式供地（包括地下空间建设使用权），按用途在不超过国家规定的最高年限内可根据具体情况协商确定，重新签订土地出让合同：

（1）原划拨决定书或土地出让合同未明确规定或约定应当由政府收回国有土地使用权的；

（2）企业营业执照已注销等属于原土地使用主体已灭失的，经相关权利（实际）主体提供完税证明，区市场监管局出具企业已注销证明，原土地使用权予以收回。注销土地使用权证后，允许以协议出让方式供给经政府认定的权利（实际）主体；

（3）有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的，可申请征收为国有；

（4）于1987年1月1日至2009年12月31日期间发生的属政府原因导致的历史遗留违法用地，按照“一事一议”方式，经区长办公会议审定予以补办用地手续；

拟以协议出让方式供地的，由区政府牵头，召集发改、经信、监察、财政、住建、审计、环保、国土资源、规划、房管、消防、各街镇集体讨论同意后，在土地市场或主要媒体公示不少于5个工作日且无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定办理，允许以批准再开发时间为起点，应缴的土地出让金金额委托2家以上有资质的评估单位进行评估。

3．在符合土地利用总体规划及城乡规划的前提下，低效用地属集体建设用地的，经区政府“一事一议”同意后，可以批准使用的方式办理用地手续交由企业或农村集体经济组织，建设公共设施和公益事业设施（包含农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共停车场、村办公楼等），用地面积原则上不大于3亩。

4．划拨供地。符合《划拨用地目录》的城镇低效用地，可以以划拨方式供地。

（二）再开发利用模式。城镇低效用地需进行再开发利用的，必须符合现行土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划及再开发专项规划等，在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地的前提下，可采取以下模式进行再开发利用：

1．政府主导再开发。区政府可根据城市建设和产业发展需求划定政府主导再开发区块范围，全区范围内的旧村庄（城中村）改造项目及经营性房地产开发项目，必须由政府按现行政策主导再开发。

2．市场主体实施再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人自行实施再开发，同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可进行联合再开发。申请联合再开发的，可共同成立联合体或公司，由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体或公司，联合体或公司须明确约定各成员所占比例。地块开发完成后，有关产权可按照约定比例分割登记到联合体成员名下（或分割转让到公司股东名下）。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。

在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及地下空间开发利用，提高容积率的，不再增缴土地出让金。

经区政府同意，允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。

原国有土地使用权人利用原有合法土地再开发为其他项目的，土地出让金按评估补缴差价。

3．综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善及建筑立面改造，提升人居环境，推进城市有机更新。

4．集体经济组织再开发：引导集体经济组织通过自行再开发形式，利用存量集体建设用地建设公共设施和公益事业设施。

四、分类处置，完善各类历史遗留用地手续

符合现行土地利用总体规划、无合法用地手续且已使用的建设用地，可按照下列情况处置：

（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，由鹿城区未经登记建筑调查认定领导小组办公室（以下简称“区认定办”）以该时限之后该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据，调查认定为合法建筑的，公告7天无异议后，经街镇审核，由国土资源鹿城分局依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，报区政府批准确权后予以登记。属于集体土地的，还需提供村委会证明。

（二）用地行为发生于1987年1月1日至2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程及政府原因导致无合法手续的用地，可按存量建设用地上的违法行为进行处理（处罚）后，采取划拨或协议出让方式补办用地手续；其他违法用地，地上建（构）筑物原则上予以拆除。违法、违章建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处理（处罚）。用地行为发生时，已按规定履行征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行程序，原履行程序的有关材料直接用于用地报批。

以下因政府原因导致无合法手续的土地，均需经属地街镇认真调查，集体研究讨论并形成一致意见后报区政府“一事一议”研究认定：

1．已取得项目立项批准及规划选址（或规划用地许可）等相关建设前期审批手续的；

2．已经按照规定缴纳城市基础设施配套费等相关税费的；

3．国土资源鹿城分局、各街镇或工业园区管委会等已收取部分土地价款且未退还的；

4．在区政府开展的历史遗留用地清理补办工作中，当时认定可以补办，且已完成大部分补办手续的；

5．因政府拆迁原因，有政府相关安置文件或批示件的；

6．其他可证明确属政府原因造成的。

（三）用地行为发生于2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。

（四）未登记房屋合法性认定按照《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）、《鹿城区未经登记建筑调查认定实施细则》（温鹿政发〔2012〕64号）等相关规定执行。

五、完善政策，积极稳妥推进城镇低效用地再开发试点工作

（一）规划调整许可政策

1．对已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施。

2．再开发专项规划可作为控制性详细规划启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划修改必要性论证。

3．对近期内确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，按规定纳入土地储备，经区政府批准后将土地租赁给街镇（或国有独资公司），由街镇（或国有独资公司）按规定报批临时建设，可优先用于公用和市政基础设施、绿地，也可作为拆迁时的临时过渡周转房等使用；临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，并经区经信局、规划鹿城分局审批同意。临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需实施城乡规划的，由区政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予补偿。临时建设项目严格控制布点和建筑体量，在建设前就今后建筑物退出做好约定。

4．对近期内城乡规划无法实施的成片土地，因临时建设利用需要，涉及已有合法产权项目拆移的，允许该类合法项目在原有土地用途、建筑规模、用地面积不变的前提下，用地位置在实施区域内可适当调整移位进行优化集中，并给予办理相关审批手续及产权登记。

（二）配套土地政策

1．再开发试点范围内及复垦区内的土地地类，根据土地踏勘现状结合第二次土地调查成果或相应时点的遥感影像图认定。对涉及农转用、征收的再开发项目，区政府应优先安排年度计划用地指标。

2．用地报批涉及违法用地（违章建筑）的，要处理（处罚）到位，确因客观因素暂未处理（处罚）到位的，由各街镇进行调查并制订明确政策处置方案报区政府确认，可暂时视为违法、违章行为已消除先报批征收手续（包括农转用手续），征地补偿参照温政办〔2013〕194号文件规定执行。未处理（处罚）到位的，不得予以办理供地手续。

3．再开发地块涉及边角地、夹心地、废弃地等零星新增建设用地（以下简称“零星土地”），要纳入土地利用年度计划，或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的“零星土地”，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人，一并集中开发利用。

4．在符合城乡规划的前提下，允许原土地使用权人对部分低效建设用地申请纳入相邻改造地块进行再开发利用。再开发方案经区政府批准后，未纳入再开发利用的部分，经原土地使用权人申请，可单独办理产权变更登记，也可由区政府协议收回。

5．对涉及土地使用权收回的（含原土地使用权人申请收回），收回方案经批准并落实补偿后，由原土地使用权人出具无意见证明，不再履行收回公告程序。同时，依申请办理土地注销登记。确需依职权注销登记的，须先经区政府同意。

（三）产权销售登记政策

1．对政府主导再开发的项目，其多余安置房源可按城建资产处置方式进行销售。

2．对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据约定的成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，在项目复核验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据建筑分割方案进行测绘、登记。

3．对用于商服用地的项目，允许进行分割销售或分割登记，但分割销售或分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积（包含单列建筑面积指标的地下空间建筑）的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。需要分割销售的，实施主体应具备相应的房地产开发资质，开发项目通过工程竣工验收后允许分割销售。

4．对利用原国有建设用地开发建设小微企业创业园的项目，允许按层作为最小分割单元，参照房地产开发模式进行分割，且只能分割登记到实施主体或其成员名下（或分割转让到股东名下），有关产权按相应分割单元办理。

（四）财政税费扶持政策

除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目免缴城市市政基础设施配套费。

六、加强领导，确保城镇低效用地再开发试点工作取得实效

（一）加强组织领导。坚持“条块结合，以块为主”原则，实行属地负责制，各街镇负责本辖区城镇低效用地再开发试点工作，并成立再开发试点工作领导小组。要从战略高度，将试点工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，做好违法违章用地认定、违法违章建筑拆除及拆迁政策处理等相关工作。相关部门要主动服务，优化程序，凡涉及城镇低效用地再开发项目的审批事项，要采取提前介入、并联审批，加快办理进度，切实提高工作效率，营造高效的行政服务环境。

（二）完善制度建设。严格控制再开发试点政策的适用范围，防止再开发试点政策扩大化。建立城镇低效用地再开发项目信息公开制度，严防“权力寻租”行为发生，确保再开发过程公开、公平、公正。

（三）强化资金保障。各街镇要与金融机构签订战略性框架协议，争取其提供信贷、融资、债务处置等方面的支持，优先保障城镇低效用地再开发项目的资金需求。

（四）细化权益保障。充分尊重原土地权利人意愿，不损害原土地使用权人权益。开展再开发利用社会稳定风险评估，提出防范措施，保障再开发试点工作规范开展。建立公开畅通渠道，妥善解决群众利益诉求，细化健全信访工作机制，对困难群众采取救济措施。

（五）严格监督管理。各街镇要审查再开发地块相关报批材料真实性、合法性，每年年底前对辖区内的再开发试点工作进行自查总结，于下一年度1月中旬前专题报告区政府。区政府对各街镇开展城镇低效用地再开发试点工作进行监督考核，并纳入年度考核内容，对工作进展缓慢、措施不力及监管不到位的街镇予以通报批评，情节严重的取消再开发试点工作。

七、本实施细则自2014年10月1日开始实施。凡在低效用地再开发利用过程中，本细则未涉及的处置措施及优惠政策，国家、省、市、区出台的其他法规政策已有规定的，遵照执行。

附件：鹿城区城镇低效用地再开发审批流程（试行）

附件

鹿城区城镇低效用地再开发审批流程

（试  行）

城镇低效用地再开发项目启动前，项目实施主体需提供土地勘测定界报告（西安80电子坐标系）至区再开发办，由区再开发办对低效用地范围进行确认，符合条件的，方可启动相关工作。

一、再开发项目的类型与审批

（一）政府主导再开发项目

1．全面改造型再开发项目审批程序

全面改造型再开发项目指将原来建筑拆除后调整土地利用手续并重新再开发的项目，其具体程序如下：

（1）项目实施主体（前期工作单位）填写《政府主导再开发项目备案表》，报区再开发办备案；

（2）属政府投资项目的，办理项目立项审批手续；

（3）申请办理用地规划许可手续；

（4）申请办理供地手续；

（5）按正常工程建设审批程序实施。

2．储备土地临时建设项目审批程序

对近期内确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，其具体程序如下：

（1）属地街镇（或国有独资公司）填写《政府主导再开发项目备案表》，报区再开发办备案；

（2）属地街镇（或国有独资公司）提出申请，经区政府批准同意，将地块纳入土地储备，并核发储备土地证；

（3）区土地储备中心将土地租赁给属地街镇（或国有独资公司）；

（4）区再开发办召集发改、经信、住建、环保、国土、规划、房管、消防、属地街镇（或国有独资公司）等单位进行联合审查；

（5）联合审查通过的，由属地街镇（或国有独资公司）持土地租赁手续，向规划鹿城分局申请临时建设审批手续；

（6）按临时建筑建设要求实施。

3．原拆原建合法项目用地调整移位审批程序

对近期内城乡规划无法实施的成片土地，因临时建设利用需要，涉及已有合法产权项目拆移的，其具体程序如下：

（1）属地街镇（或国有独资公司）填写《政府主导再开发项目备案表》，报区再开发办备案；

（2）属地街镇（或国有独资公司）填写《具体地块再开发方案表》并提供原土地使用权需要调整土地界线的具体方案，报区再开发办审核，报区政府审批同意后，由原土地使用权人提出申请，区征收办办理国有土地上房屋征收手续，国土资源鹿城分局办理收回原土地使用权和注销土地使用证手续；

（3）规划鹿城分局在本区块内按原有合法用途及用地规模、建筑规模出具规划设计要求及移位后的用地红线；

（4）国土资源鹿城分局将该土地作为安置用地办理土地供应手续，签订土地出让合同，土地出让年期为原有合法土地使用权的剩余年期；

（5）按正常工程建设审批程序实施。

4．历史遗留用地完善手续审批程序

（1）用地行为发生于1986年12月31日之前的，其具体程序如下：

①当事人向属地街镇提出申请，属于集体土地的，还需提交村委会证明；

②属地街镇出具工作联系单，由区认定办根据该时限之后该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据，对建筑物是否属于合法进行认定，经认定为合法建筑的，由区认定办出具认定意见；

③属地村（居）委会根据当事人的申请，将土地历史使用情况和现状进行公示，公示7天后无异议的，由属地村（居）委会出具公示无异议证明；

④属地街镇审核，经国土资源鹿城分局复核后，报区政府批准，确定土地使用权；

⑤凭确权结果和合法建筑认定意见申请土地使用权登记；

⑥凭土地使用证和合法建筑认定意见申请房屋产权登记。

（2）用地行为发生于1987年1月1日至2009年12月31日之间的，其具体程序如下：

①当事人向属地街镇提出申请；

②属地街镇进行汇总后，报区政府组织相关部门对违法用地是否符合补办条件进行认定，由原用地单位报区再开发办（工业项目报区经信局）受理；

③对违法用地（违章建筑）进行处理（处罚）到位（已经处理处罚到位的，不再重新履行），对没收的建筑物委托街镇管理；

④由区行政审批中心组织联合踏勘，相关部门进行审查审核，出具综合意见报告：（a）消防鹿城分局对是否满足消防技术规范要求出具现场检查意见；（b）规划鹿城分局对是否符合城乡规划出具审核意见，需办理用地手续的，应在勘测成果资料上标明用地四至范围；（c）国土资源鹿城分局对是否符合土地利用规划出具审核意见和供地建议；（d）区环保局对是否符合环境保护要求出具审核意见；（e）区住建局根据第三方具有相应检测资质单位的质量安全鉴定结论出具审查意见；

⑤属地街镇制订处置方案后，应在行政区域内进行公示，公示10日后无异议的，上报区政府批准；

⑥没收的建筑物符合相关要求的，申请办理供地手续。按项目用途分类处理：一是需公开招标、拍卖、挂牌出让的，建（构）筑物连同土地一并进行公开出让。二是协议出让、划拨、集体批使用的，由符合建设项目条件的单位（或个人）申请用地，按程序办理供地手续，再向街镇购回违法建筑，购回价格由具有相应资质的资产评估机构评估确定；没收的建筑物不符合相关要求的，予以拆除后办理供地手续，按正常工程建设审批程序实施；

⑦国土资源鹿城分局、房管鹿城分局办理确权登记。

（二）市场主体实施再开发项目

1．拆后重建型项目审批程序

（1）由项目实施主体（属联合再开发的应提供联合体的联合投资协议或项目公司营业执照、公司章程）持原国有土地使用权证、原国有土地使用权人主体身份证明、原国有土地使用权的土地勘测定界报告（西安80坐标系）等材料向区再开发办提出申请；

（2）区再开发办出具工作联系单，项目实施主体向规划鹿城分局申请再开发地块的规划用地红线及规划条件；

（3）项目实施主体按规划用地红线再次测制土地勘测定界图，并制订《具体地块再开发方案》。《具体地块再开发方案》内容包括项目实施主体名称、原土地使用权人、土地利用现状、开发利用模式、地块拟开发利用方向、拟开发实施时间、土地供应方式、资金筹措来源、地块是否涉及农转用及土地征收、是否涉及违法用地等。《具体地块再开发方案》应以再开发专项规划和控制性详细规划为依据，根据内容要求按单宗地块或按区片制订。按区片制订的，应将区片内每个宗地，按内容要求分别表述；

（4）项目实施主体将《具体项目再开发方案》提交区再开发办进行审查；

（5）区政府召集发改、经信、监察、财政、住建、行政执法、环保、国土资源、规划、房管、再开发办等部门进行集体讨论确定。不同意的，由区再开发办出具书面反馈意见，及时通知项目实施主体；

（6）土地农转用、征收实施完毕后，凭《具体地块再开发方案》、规划用地红线图及规划条件、原国有土地使用权证书、再开发主体身份证明文件、再开发地块勘测定界报告，涉及违法用地的还应提交违法用地处理到位证明材料，以及其他相关用地审批材料，向国土资源鹿城分局申请收回原国有土地使用权（自行实施再开发的，不需要申请收回），并办理用地审批手续，补缴土地出让金，签订土地出让合同（或补充合同）；

（7）按正常工程建设审批程序实施。

2．利用原有合法土地建设小微企业创业园审批程序

（1）项目实施主体持原土地使用权批准文件、房屋产权及土地使用权证明文件向区经信局提出申请；

（2）区经信局出具工作联系单，项目实施主体向区再开发办、规划鹿城分局征求意见，符合条件的，报区政府审批；

（3）经批准同意后，向规划鹿城分局申请规划用地红线及规划条件；

（4）凭原土地使用权批准文件、规划用地红线及规划条件等内容向国土资源鹿城分局申请办理土地审批手续，补缴土地出让金，并签订土地出让合同（或补充合同）；

（5）按小微企业创业园工程建设审批程序实施。

3．工业用地增加容积率审批程序

（1）项目实施主体持原土地使用权批准文件、房屋产权及土地使用权证明文件向区经信局提出申请；

（2）区经信局出具工作联系单，项目实施主体向区再开发办、规划鹿城分局征求意见；

（3）符合条件的，由区经信局牵头相关部门进行现场踏勘、论证，按照区政府有关规定执行；

（4）项目实施主体与国土资源鹿城分局签订土地出让补充合同；

（5）按正常工程建设审批程序实施。

4．商服用地增加容积率审批程序

（1）项目实施主体填写《市场主体实施再开发项目备案表》，报区再开发办备案；

（2）项目实施主体持原土地使用权批准文件、房屋产权及土地使用权证明文件向规划鹿城分局提交申请；

（3）规划鹿城分局对项目用地规划符合情况进行审核后，出具规划意见通知书；

（4）凭原土地使用权批准文件、规划意见通知书等内容向国土资源鹿城分局申请办理土地审批手续，补缴土地出让金，并签订土地出让补充合同；

（5）按正常工程建设审批程序实施。

5．其他类型审批程序

利用原有建筑改变土地功能、临时改变建筑功能等项目审批，由项目实施主体填写《市场主体实施再开发项目备案表》，报区再开发办备案后，按现行程序办理相关审批手续。

（三）整治提升型再开发项目

以幢或小区为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，提升人居环境的，由项目实施主体（包括属地街镇、原土地使用权人、业主委员会、村集体经济组织等）填写《综合整治提升型项目备案表》，报区再开发办备案后，按现行有关规定报批相关手续。

二、再开发项目的产权分割

市场主体实施再开发项目，土地出让合同中应对再开发完成后可分割销售（或分割登记）的建筑规模及联合体成员建筑面积所占比例进行明确约定。

利用原有土地进行小微企业创业园建设的项目，项目实施主体在初步设计方案中应当增加根据土地出让合同约定的联合体成员所占比例设计的建筑分割单元方案，明确联合体成员的具体分配位置、面积和占比情况。商服类项目需要进行分割销售（或分割登记）的，参照上述办法处理。

项目竣工验收时，项目实施主体必须根据建筑分割单元方案，出具建筑分割申请，房产测绘与工程测绘根据土地出让合同有关约定，标明可分割销售（或分割登记）部分及联合体成员分割部分的具体位置及占比情况。若分割后得到的部分房屋小于基本单元的，项目实施主体和联合体成员可通过协调将基本单元面积落实到某一联合体成员，面积占比可相应调整，但不得超过该成员应分摊建筑面积的5%。

区住建局、国土资源鹿城分局、规划鹿城分局根据项目竣工材料和联合体成员签订的分割协议，办理项目竣工复核验收手续。复核验收完成后，有关产权可以分割登记到联合体成员（或分割转让到股东）名下，项目实施主体和联合体成员（或股东）凭相关材料共同向房屋登记部门和土地登记部门申请房屋初始登记、土地使用权变更登记。对商服类项目的可销售部分，由市住建委（市房管局）发放房屋销售许可证，项目实施主体组织销售。