关于印发鹿城区山福镇农房集聚置换

实施细则的通知

各村（居）党支部、村（居）民委员会、机关各科室、各相关部门站所：

《鹿城区山福镇农房集聚置换实施细则》已经镇党委、政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：鹿城区山福镇农房集聚置换实施细则

                                                 温州市鹿城区山福镇人民政府

                                           2016年1月12日

鹿城区山福镇农房集聚置换实施细则

为着力改善农村人居环境，大力推进城市化和城乡一体化进程，依照《中共鹿城区委 鹿城区人民政府关于加快城乡统筹综合改革的实施意见》（鹿委〔2011〕2号）和《区委办公室 区政府办公室关于印发〈鹿城区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法〉的通知》（鹿委办〔2012〕2号）等精神及相关法律法规政策，结合本镇实际，特制定本实施细则。

第一章  置换对象和房源

第一条 置换对象为鹿城区山福镇范围内拥有合法产权房屋或合法房屋宅基地且符合以下情况之一的住户。

（1）符合规划连片利用达5亩以上；

（2）已参加一期农房置换，在认套时，部分面积已申请要求放入二期置换的；

（3）地质灾害区兼D级危房不具备异地审批条件的，或者处于夹心间不具备原拆原建条件的D级危房；

（4）独立幢或拆除不影响周边房屋质量的民房；

（5）报镇政府一事一议其它特殊情况。

按1-5的顺序依次置换。

第二条 无房户不列入农房集聚置换的范畴，可参照政府有关保障性住房政策执行。本镇可视情况在农房集聚建设中设置一定比例的保障性住房用于解决无房户的住房问题。

第三条 对产权有争议的、违反计划生育法律法规政策未按规定处罚完毕等情况的置换对象，一律暂缓参与置换。

第四条 置换的房源为鹿城区山福镇范围内一期西都·景秀居剩余房源与驿头、横山农聚房部分楼幢，以上房源跃层除外。置换的房源为公寓式套房。其中驿头农集房先满足让平祖居搬迁安置，然后征地三产安置，最后为就近就地安排农房置换。

第二章  置换形式

第五条 本期置换以产权置换为主，符合规划连片利用的置换对象可申请选择货币置换。选择货币置换的，其合法建筑或经认定为可视为合法未经登记的由具有法定资质的房地产评估机构按照签订协议书时点进行评估后补偿。

第六条 农户选择住房产权置换的，根据“就地就近、户为单位、鼓励连片”的原则；按照“一三落地、合法面积、违章不计”的办法，让农户自主选择置换面积。凡自愿退出宅基地与住房的农户，可在以下两种形式中选定一种形式确定应置换的建筑面积。

第一种形式：山福镇常住农业户口家庭按其房屋的合法宅基地基底面积不大于三倍标准，确定应置换的建筑面积。

第二种形式：按合法房屋建筑面积（包括未经登记的建筑经认定为合法的）1:1等面积确定应置换建筑面积。

第七条 符合规划连片利用范围内的村集体所有用房、宗教场所、宗族祠堂等特殊用房按“一事一议”的方式进行相应的处理。

第三章 面积认定与补偿

第八条 房屋合法宅基地和合法产权旧房面积，按照《国有土地使用权证》、《集体建设用地使用权证》、《房屋所有权证》等有效证件中载明的面积予以确认。

第九条 未经登记建筑的认定，按照《鹿城区未经登记建筑调查认定暂行规定》及相关法律法规政策执行。调查认定结果，及时公示。

第十条 原使用功能是住宅用房，后改变为店铺、生产工场或仓库等其他功能的，一律按住宅房屋面积认定。

第十一条 未超过批准期限的临时建筑，应当给予残值补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿与安置。

第十二条 旧房重置价按房屋结构分为木质、砖木、砖混、框架四类，由具有法定资质的房地产评估机构按照签订协议书时点进行评估确定，出具结构评估报告，按照同类同价确定旧房重置价。

第十三条 实施单位应当向置换对象支付搬迁费。搬迁费根据房屋合法建筑面积（包括经认定可视为合法的未登记建筑）按户支付。期房安置的，搬迁费计算两次。

第十四条 置换对象选择产权置换的，过渡期间周转用房由置换对象自行解决。临时过渡期从置换对象接到拆除通知书并腾空旧房之日起至新房交付之日止。新房交付后按原标准发放4个月的装修期临时过渡费。选择货币置换的给予4个月的临时过渡费。

第十五条 营业用房和其他非住宅用房面积认定与补偿方案另行制定。

第十六条 各类补偿标准如表1所示。

表1：

鹿城区山福镇“农房集聚”置换补偿标准

表1中所示按面积计算的，除附属物、构筑物、道坦按实际面积计算，其他的一律按被置换旧房的合法建筑面积（包括经认定可视为合法的未登记建筑）计算。

第十七条 表1中所示的各类补偿在置换新房办理结算手续时一次性兑现。

第四章 优惠政策

第十八条 置换对象在签约时预付总房款90%（含）以上的，按总房款的5%标准计算奖励给该置换对象。

第十九条 置换对象为困难群众的按《温州市鹿城区人民政府办公室转发温州市政府办公室2010-2012年温州市区农村困难群众的危旧房改造工程实施方案的通知》（温鹿政办[2010]97号）文件规定执行。

第五章  奖励政策

第二十条 符合规划连片利用，选择1：1等面积置换形式的，在确保人均30㎡建筑面积的基础上，可由实施单位按签订协议书时点旧房市场评估价给予货币安置。

第二十一条  符合规划连片利用，在房源许可的情况下，经置换对象申请，镇政府审议后，每户可增购建筑面积50㎡（含）。

第二十二条  用地面积在5亩（含）以上、10亩以下连片房屋，村民自愿退出宅基地，按400元/㎡标准，奖励给该片区内全体置换对象；用地面积在10亩（含）以上、20亩以下连片房屋，村民自愿退出宅基地，按600元/㎡标准，奖励给该片区内全体置换对象；用地面积在20亩（含）以上、30亩以下连片房屋，村民自愿退出宅基地，按800元/㎡标准，奖励给该片区内全体置换对象；用地面积在30亩（含）以上连片房屋，村民自愿退出宅基地，按1000元/㎡标准，奖励给该片区内全体置换对象。整行政村置换的，按1200元/㎡标准，奖励给该行政村全体置换对象。以上奖励政策不重复享受。

第二十三条 奖励金在置换新房办理结算手续时一次性兑现。奖励金一律按被置换旧房的合法建筑（包括经认定可视为合法的未登记建筑）部分面积计算。

第六章置换价格

第二十四条 根据农房集聚置换所处的不同区位，确定不同的价位，单价如表2所示。

表2 ：                               

鹿城区山福镇“农房集聚”置换价格表

单位：元/㎡

第二十五条 具有合法产权的旧房，其合法面积部分置换新房价格按表2中所示的单价1计价。经认定可视为合法未登记建筑按表2中所示的单价1加50元/㎡计价。

第二十六条 选择一三落地置换的，空翻部分建筑面积按表2中所示的单价2计价。

第二十七条  每户奖励增购50㎡的，按表2中所示的单价3计价（若单价3低于单价2，以单价2计价）。

第二十八条 因置换房源套型设计原因，置换房源套型面积超出应置换建筑面积10㎡（含）以内的，按表2中所示的单价2计价（每户只享受一套），其余超出部分建筑面积按表2中所示的单价3计价（若单价3低于单价2，以单价2计价）。

第二十九条 众用分摊面积按新房的实际情况计价。其合法部分众用分摊面积按表2中所示的单价1计价；其空翻部分众用分摊面积按表2中所示的单价2计价；其增购部分众用分摊面积按表2中所示的单价3计价（若单价3低于单价2，以单价2计价）。

第三十条 朝向与层次差。东边间房屋按该套总房款加3%，西边间房屋按该套总房款加1%，东、西边间房屋在认购前公布；小高层以五层为基准层，每增一层加10元/㎡,每降一层减10元/㎡。驿头农房第六层不加不减，第一层减40元/㎡，第二层减20元/㎡，第三层加40元/㎡，第四层加20元/㎡，第五层加20元/㎡。按照先朝向后层次的顺序确定置换的总房款。

第三十一条 根据农房二期集聚建设的具体情况，被置换旧房与置换到集聚点的置换房源不属同一地级的，结合地级分类计算地级差价。地级分类以黄海标高10米为标准（以房屋所在地为准），地级差价为300元/㎡。

第三十二条  未经登记建筑的初始登记人，原则上按照入户调查登记时为准，被置换房屋（包括持有其他土地证、临时产权证等其他证件）经公示后无异议的，实施单位可与初始登记人签订相关补偿与置换协议。个别确需分户的，应由原初始登记人出具书面申请报告，经实施单位批准，公示无异议后，方可签订分户协议。分户须遵循以下三个原则：1．分户后原符合安置的被置换房屋建筑面积不得小于60平方米；2．分户后只能享受一处套型差和户增奖励；3．按原被置换房屋自然间数进行分户。置换对象分套安置，必须符合套型设计面积。

第三十三条 置换对象自愿退出农村宅基地而取得《国有土地划拨使用权证》和《房屋所有权证》的住房，在保证人均30㎡建筑面积以上自住房的基础上，多余房源经补交土地出让金后可上市交易。

第三十四条 地下车位的认租。根据就近原则，按照农户套房所在楼幢的具体位置对应划定的地下车位区块进行自愿申请认租。在竣工验收后，交钥匙前，组织认租。地下车位20年认租价格为横山农房40000元/个，西都·景秀居30000元/个，期满后可申请无偿续租。永久租赁费不包含物业管理费用。

第七章  置换程序

第三十五条 置换的程序分申请、审核、公示、交纳履约保证金、协议、预付建房款、新房认购定位、交付新房等环节。具体认购办法另行制定。

 第八章  监督与管理

第三十六条 按照“公开、公平、公正”的原则，对弄虚作假获得农房置换的，经查实，严肃处理、解除协议、收回安置房，由有关部门注销安置房所有权证，违反法律的要依法追究相关人员责任。

第三十七条 农房集聚建设列入鹿城区山福镇人民政府的年度工作重要目标责任制。鹿城区山福镇人民政府负责研究制定考核细则，建立督查机制，进行农房集聚建设工作的专项督查。

第九章  相关权益

第三十八条 通过集聚置换房屋的村民，除不再享有申请、使用农村宅基地权利外，实行“三分三改”后，原村民待遇不变、土地承包权不变（农村土地综合整治立项的宅基地复垦的耕地和农村土地承包法规定的情形除外）、股份分红权不变，并继续享有法律法规规定的相关权利。

第十章  附 则

第三十九条 本实施细则适用于鹿城区山福镇范围内的农房集聚的置换与安置，由鹿城区山福镇人民政府负责解释，未尽事宜由鹿城区山福镇人民政府会同相关部门研究决定。

第四十条 本实施细则自公布之日起实施。

11 关于印发鹿城区山福镇农房集聚置换实施细则的通知.docx