从2018年开始，国家棚改政策逐步收紧，对城市更新的鼓励导向已从货币化安置调整为实物安置。根据宏观形势调整结合鹿城实际，2019年6月20日，区政府对原《温州市鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则》（温鹿政办〔2018〕53号）进行了修订，出台了《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发温州市鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则的通知》（温鹿政办〔2019〕24号，以下简称《实施细则》），总体思路为“取消期房收购、保留货币补偿、优化产权调换”，具体修订内容如下：

一、取消期房收购、保留货币补偿

在废止《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定（试行）》（温鹿政办〔2017〕28号）的同时，仍然保留房屋所有权人选择货币补偿的权利，补偿标准继续按《关于温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》（温政办〔2015〕66号）和《温州市鹿城区房屋征收住宅市场化安置实施细则（试行）》（温鹿政办〔2015〕70号）相关规定执行。

二、优化产权调换

在原“四策合一”政策框架内，对产权调换的房源类型、安置面积换算、价格结算等进行微调，在提高安置房建设品质的同时，适当减轻房屋所有权人的购房资金压力。

（一）关于产权调换房源类型

1、按安置房所处的区位划分：新修订的《实施细则》中明确安置房可位于改造项目范围内（以下简称“就地安置”），也可位于改造项目范围外（以下简称“异地安置”）。就地安置的房源一般为期房，异地安置的房源可以为期房，也可以为存量现房。

2、按土地性质类型划分：鉴于当前“土地出让、房开建设、政府采购、实物安置”的创新模式已将部分传统安置房的土地性质从划拨改为出让的实际情况，新修订的《实施细则》中明确安置房土地性质既可以是划拨，也可以是出让。

（二）关于住宅旧房产权调换面积确定和价格结算

考虑到住宅产权调换房源类型的多样性，为确保各种类型之间补偿标准尽可能公平合理，新修订的《实施细则》主要以“就地划拨土地性质住宅期房安置”为基础，其他类型房源均采取“模拟就地划拨土地性质住宅期房安置”的方式，通过等值换算、补差等方式予以处理。具体如下：

1、就地住宅期房安置

（1）确定划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积及其应缴购房差价款

过去签约时，协议应安置建筑面积=应安置套内建筑面积×1.25（暂定众用分摊系数）。实际安置房源套内建筑面积不小于协议安置套内建筑面积，安置房众用分摊系数待安置房交付时按实际测绘数据重新计算并按“同类同价”原则办理结算。

本次新修订的《实施细则》对住宅产权调换可安置建筑面积的计算方式进行了微调，在确保安置房建筑面积不小于旧房合法及可视为合法建筑面积的基础上，将可安置总建筑面积修改为按可安置总套内建筑面积的1.25倍确定，不再考虑安置房实际众用分摊系数。

产权调换可安置总套内建筑面积的构成、计价标准等仍延续原政策规定保持基本不变，除了取消部分奖励购买类型（即临时房屋证书、个人建房批准书、宅基地使用权证三类审批证件）以及奖励购买面积采取就低原则确定等。同时，新修订的《实施细则》结合了实际工作中出现的问题，就“一三落地”方式的具体适用标准做了进一步的完善。

（2）确定划拨土地性质住宅期房协议应安置建筑面积

在期房收购政策取消后，房屋所有权人对安置方式的选择将回归到以实物安置为主。而过去“四策合一”政策的特点是，安置面积较大、但安置对象应缴购房款也相对较多。为减轻安置对象购房资金压力，新修订的《实施细则》规定，住宅房屋所有权人签订划拨土地性质住宅期房产权调换协议时，可以选择退购部分建筑面积用于折抵可安置总建筑面积的应缴购房差价款，最终确定协议应安置建筑面积。但是，退购必须同时满足以下两个条件：一是退购折抵的金额不得超过可安置总建筑面积的应缴购房差价款；二是部分退购后保留实物安置的建筑面积必须与安置房源标准套型相匹配。这也是本次《实施细则》修订的一大特色。

另外，安置房定位后产生的套型差面积计价标准和过去保持不变。

（3）补缴安置房土地性质划拨转出让的差价

如房屋所有权人定位的房屋为出让土地性质的，由于签约时安置房价格按划拨土地性质定价，故在办理安置房交付结算时应补缴划拨土地安置房和出让土地安置房的差价。差价根据征地房屋补偿方案批复公告之日划拨土地安置房市场评估比准价结合面积、层次、朝向后的2%确定。

2、异地住宅期房安置

实行异地住宅期房安置的项目，新修订的《实施细则》规定先模拟计算房屋所有权人就地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积及其应缴购房差价款，再根据就地模拟安置房和异地安置房市场评估比准价，通过等值方式换算得出异地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积。

异地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积确定后，协议应安置建筑面积的确定（即部分面积退购）、安置房土地性质划拨转出让的差价补缴、安置套型差等处理与就地安置一致。

3、安置性质住宅商品房安置

安置房属于葡萄棚单元里垟B-11a地块、广化单元双桥村街坊E-10、E-14、E-24地块、轻工产业园区B-4、D-5地块等安置性质住宅商品房的，在模拟计算房屋所有权人就地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积后，等值换算可安置建筑面积（或退购部分建筑面积）时，还可享受安置性质住宅商品房市场评估比准价15%的优惠。因安置性质住宅商品房的土地性质均为出让用地，因此评估时应一并考虑用地性质等因素。

属安置性质商品房安置的，套型差计价标准有所区别，主要在于10平方米以外部分，应按安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%计价。

4、存量现房安置

房屋所有权人选择存量现房安置的，以旧房产权调换权益金额和现房市场评估价值进行结算。旧房产权调换权益金额=模拟就地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积×模拟期房市场评估比准价-应缴购房差价款。

房屋所有权人定位的现房建筑面积超出旧房产权调换权益金额可折抵建筑面积的，套型差在10平方米以外部分应按现房市场评估价计价。

（三）关于营业、办公、工业产权调换

对于营业、办公、工业用房产权调换（或转变功能）为营业、办公期房安置房的，新修订的《实施细则》增加了营业、办公安置期房土地性质划拨转出让的差价补缴标准，即“根据征地房屋补偿方案批复公告之日划拨土地安置房市场评估比准价结合面积、区位、层次、朝向后的6%确定”。