从2018年开始，国家棚改政策逐步调整，对城市更新的鼓励导向已从过去的货币化安置调整为实物安置。根据宏观形势及政策导向变化，鹿城区政府结合鹿城实际，对原《温州市鹿城区国有土地上房屋征收补偿实施细则》（温鹿政办〔2018〕52号）进行了修订，于2019年9月11日制定出台了《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发温州市鹿城区国有土地上房屋征收补偿实施细则的通知》（温鹿政办〔2019〕45号，以下简称《实施细则》），具体修订内容如下：

一、调整房屋征收部门

因机构改革需要，新修订的《实施细则》将房屋征收部门由原来的“鹿城区人民政府房屋征收管理办公室”调整为“鹿城区住房和城乡建设局”。

二、取消期房收购方式

新修订的《实施细则》取消了“住宅就地模拟安置后对模拟安置房实施收购”的货币补偿方式，房屋所有权人选择货币补偿的，仍可继续按《温州市鹿城区房屋征收住宅市场化安置实施细则（试行）》（温鹿政办〔2015〕70号）规定的补偿与奖励标准执行，其中第三条第（三）款停止执行。

三、优化产权调换

（一）关于产权调换房源类型

1、按安置房所处的区位划分：新修订的《实施细则》中明确安置房可位于征收项目范围内，也可位于征收项目范围外。征收项目范围内安置的房源一般为期房，征收项目范围外安置的房源可以为期房，也可以为政府存量现房。

2、按土地性质类型划分：新修订的《实施细则》中明确安置房土地性质既可以是划拨，也可以是出让。

（二）关于住宅旧房产权调换面积确定和价格结算

考虑到住宅产权调换房源类型的多样性，为确保各种类型之间补偿标准公平合理，新修订的《实施细则》主要以“征收项目范围内划拨土地性质住宅期房安置”为基础，其他类型房源均采取“模拟征收项目范围内划拨土地性质住宅期房安置”的方式，通过等值换算、补差等方式予以处理。具体如下：

1、征收项目范围内住宅期房安置

（1）确定划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积及其应缴购房差价款

过去签约时，协议应安置建筑面积=应安置套内建筑面积×1.25（暂定众用分摊系数）。实际安置房源众用分摊系数待安置房交付时按实际测绘数据重新计算并按“同类同价”原则办理结算。在新房建成交付前，安置对象对实际可安置的建筑面积是无法提前确定的。

本次新修订的《实施细则》对住宅产权调换可安置建筑面积的计算方式进行了微调，在确保安置房建筑面积不小于旧房合法及可视为合法建筑面积的基础上，对被征收住宅房屋合法及可视为合法部分，按其套内建筑面积的1.3倍确定划拨土地性质住宅期房可安置建筑面积。对于部分特殊类型未经登记住宅房屋计算奖励购买建筑面积时不再考虑众用分摊系数，同时取消户均增购相关规定。

价格结算上，新修订的《实施细则》按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，以“被征收房屋与产权调换房屋市场评估价值”为基础，结合一定的优惠予以结算差价。调整后的结算体系为：一、与被征收合法产权住宅房屋建筑面积相等部分，按房屋征收决定公告之日划拨土地性质住宅期房与被征收住宅房屋市场评估比准价差价的20%-40%计价，保留腾空奖励，取消连片奖励；二、系数增加部分建筑面积按房屋征收决定公告之日划拨土地性质住宅期房市场评估比准价的20%（下限4200元每平方米）计价；三、部分特殊类型未经登记住宅房屋奖励购买的建筑面积按房屋征收决定公告之日划拨土地性质住宅期房市场评估比准价的40%-60%（下限6000元每平方米）计价。以上调整总体上简化了安置面积以及房款结算的计算方式，同时也更加切合上位法的制定精神。

（2）确定划拨土地性质住宅期房协议应安置建筑面积

新修订的《实施细则》规定，被征收人签订划拨土地性质住宅期房产权调换协议时，如安置面积较大，可以选择通过退购部分建筑面积用于折抵可安置总建筑面积的应缴购房差价款的方式，来最终确定协议应安置建筑面积。但选择部分退购的，必须同时满足以下两个条件：一是退购折抵的金额不得超过可安置总建筑面积的应缴购房差价款；二是部分退购后保留实物安置的建筑面积必须与安置房源标准套型相匹配，以确保安置房的套型不会过于零散。由此安置对象对安置面积的选择余地较过去更为灵活。

（3）安置房定位后产生的套型差面积计价标准

新修订的《实施细则》对超出协议应安置建筑面积的套型差结算价格进行了调整。被征收人定位的产权调换房屋建筑面积超出协议应安置建筑面积在10平方米以内部分套型差，按房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换住宅期房市场评估比准价的30%（下限6000元每平方米）计价；超出面积在10平方米以外部分套型差，按房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换住宅期房市场评估比准价的80%（下限6000元每平方米）计价；

（4）补缴安置房土地性质划拨转出让的差价

如房屋所有权人定位的房屋为出让土地性质的，由于签约时安置房价格系按划拨土地性质定价，故在办理安置房交付结算时应补缴划拨土地性质安置房和出让土地性质安置房的差价。差价根据征地房屋补偿方案批复公告之日划拨土地性质安置房市场评估比准价结合面积、层次、朝向后的2%确定。

2、征收项目范围外住宅期房安置

实行征收项目范围外住宅期房安置的项目，新修订的《实施细则》规定先以模拟方式计算房屋所有权人在征收项目范围内划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积及其应缴购房差价款，再根据模拟安置房和实际安置地块安置房两者的市场评估比准价，通过等值方式换算得出在实际安置地块可安置的划拨土地性质住宅期房总建筑面积。为鼓励异地安置，模拟安置时可结合征收项目的实际情况给予提前享受10平方米套型差，按房屋征收决定公告之日征收项目范围内模拟划拨土地性质住宅期房市场评估比准价的30%（下限6000元每平方米）计价。

实际安置地块划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积确定后，协议应安置建筑面积的确定（即部分面积退购）、安置房土地性质划拨转出让的差价补缴、安置套型差等处理与就地安置一致。但若被征收人在模拟安置时已提前享受10平方米套型差的，被征收人定位的产权调换房屋建筑面积（以不动产登记为准，下同）超出协议应安置建筑面积部分套型差，按房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换住宅期房市场评估比准价的80%（下限6000元每平方米）计价，不再重复享受10平方米套型差优惠计价政策。

3、安置性质住宅商品房安置

安置在葡萄棚单元里垟B-11a地块、广化单元双桥村街坊E-10、E-14、E-24地块、轻工产业园区B-4、D-5地块等高品质建设的安置性质住宅商品房的，通过模拟方式计算房屋所有权人在征收项目范围内划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积后，等值换算安置性质住宅商品房可安置建筑面积（或退购部分建筑面积）时，还可享受安置性质住宅商品房市场评估比准价15%的优惠。

属安置性质住宅商品房安置的，在征收项目范围内模拟安置时可提前享受10平方米套型差，被征收人定位的产权调换房屋建筑面积超出协议应安置建筑面积部分，按房屋征收决定公告之日安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%计价。

4、存量现房安置

房屋所有权人选择存量现房安置的，以旧房产权调换权益金额和现房市场评估价值进行结算。旧房产权调换权益金额=模拟征收项目范围内划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积×模拟期房市场评估比准价-应缴购房差价款。

房屋所有权人定位的现房建筑面积超出旧房产权调换权益金额可折抵建筑面积的，超出面积在10平方米以内部分套型差，按房屋征收决定公告之日现房市场评估价的30%（下限6000元每平方米）计价；超出面积在10平方米以外部分套型差，按房屋征收决定公告之日现房市场评估价计价。

（三）关于营业、办公、工业产权调换

新修订的《实施细则》同样取消了营业、办公用房的连片奖励，其他补偿奖励标准与过去基本保持不变。对于营业、办公、工业用房产权调换（或转变功能）为营业、办公期房安置房的，新修订的《实施细则》还增加了营业、办公安置期房土地性质划拨转出让的差价补缴标准，即“根据征地房屋补偿方案批复公告之日划拨土地安置房市场评估比准价结合面积、区位、层次、朝向后的6%确定”。