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行政复议决定书 温鹿政复〔2021〕207号 申请人：陈xx。 被申请人：温州市鹿城区住房和城乡建设局，住所地浙江省温州市鹿城区广化街道龙瑞大厦A幢10层-12层。 法定代表人：周驰，局长。 委托代理人：朱显臣，浙江六和（温州）律师事务所律师。 第三人：温州市鹿城区xx管理总公司。 法定代表人：王xx。 委托代理人：张x。 申请人不服被申请人于2021年12月10日作出的《投诉事项答复告知单》（[2021]投诉答036号），于2021年12月27日向本机关申请行政复议。因行政复议申请材料不齐全，申请人按照本机关的要求于2021年12月31日进行了补正。本机关依法受理并进行了审理，现已审理终结。 申请人称：申请人于2021年9月6日向被申请人提出督促查处申请书。被申请人于同年12月10日作出《投诉事项答复告知单》，申请人不服被申请人该答复。一、被申请人作出的投诉事项答复认定事实错误。2021年6月1日，承租人因装修店铺需用电，申请人妻子到第三人处要求供电，第三人以未缴纳店面房空置期间物业管理费为由拒绝供电。为不影响承租人开业，申请人妻子缴纳了空置期间物业管理费。（一）被申请人仅根据第三人的陈述认定“强制断电行为并不存在”，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定。（二）第三人等到申请人需要用电时才催缴空置期间物业管理费，足以证明第三人以断电手段收取该物业管理费的事实存在。（三）第三人故意将收款收据中的2021年6月1日篡改为6月2日，企图证明供电在先，收取该物业管理费在后，达到否认存在以断电行为收取管理费的目的。（四）第三人长期以来代收代缴电费，以断电手段催收物业管理费是第三人的惯用方法。二、案涉答复适用法律错误。（一）第三人和申请人仅存在劳动服务关系，被申请人的答复违反了《物业管理条例》第二条、物权法第八十一条的规定。第三人是建设单位未通过招聘程序而指定的企业，也不是业主大会选聘的物业服务企业，并未和业主签订物业服务合同，不存在物业服务合同关系。（二）第三人提供的收款收据仅是申请人历年缴纳劳务服务费凭证，证明申请人与第三人只存在劳务关系。（三）物业服务费用业主无须承担。根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业承接查验办法》的有关规定，因建设单位不依法配合业主大会成立，导致业主无法选聘物业管理企业代为参加物业承接查验工作、无法确定物业公共部位及共用设施设备、未收到查验档案，应认定物业共用部位、设施设备至今未移交业主，相关物业服务费应由建设单位全额缴纳。（四）根据《物业服务收费管理办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第五条、《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款、《温州市物业管理条例》第三十三条的相关规定，第三人决定按常住房100%收费基准价对空置房收取物业费，系违规擅自扩大收费范围、提高收费标准，被申请人应予以监督。三、被申请人剥夺申请人的抗辩权。被申请人驳回申请人的抗辩理由违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第五条的规定。综上，请求撤销被申请人作出的《投诉事项答复告知单》（[2021]投诉答036号），并责令被申请人查处第三人以强制断电手段收取空置房物业服务费的违法行为。 被申请人答复称：一、被申请人作出的投诉事项答复事实清楚，程序合法，适用法律正确。被申请人受理投诉后，立即将申请人投诉的问题移交给温州市鹿城区房管中心核查。经核实，申请人投诉的第三人强制断电行为不存在，且第三人从90年代该小区交付开始一直提供物业服务，案涉店面实际已接受物业管理服务，应当支付物业费。故被申请人依法向申请人进行了答复告知。二、本案行政复议申请不符合受理条件，请予以驳回。首先，案涉投诉事项答复没有侵害申请人的合法权益。申请人向被申请人投诉时，其案涉店面已恢复供电，且申请人也已缴纳了物业管理费，没有证据证明申请人缴纳物业费受到了强制或胁迫。因此，案涉投诉事项答复对其权利义务不产生实际影响，也没有侵害其合法权益，与其不具有法律上的利害关系，亦不属于《中华人民共和国行政复议法》第六条所罗列的行政复议范围。第二，申请人投诉的是第三人以强制手段越权收取空置店面房物业服务费的违法违规行为。根据《物业管理条例》规定，被申请人不具有该查处职责，也没有其他相关法律法规规定被申请人具有该职责。《温州市物业管理条例》第六条规定，市、县（市、区）物业管理行政主管部门和相关行政管理部门，应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报，依法调查处理违法行为。因此物业管理活动发生的违法行为，并不仅仅属于被申请人一家职责，需要对不同的违法行为由相关行政管理部门根据各自职责进行查处。第三，申请人投诉的是以强制手段收取物业管理费的违法违规行为。根据《温州市物业服务收费管理实施办法》第四条规定，温州市发展和改革委员会会同温州市房产管理局负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定全市物业服务收费管理办法。鹿城区行政区域内，由温州市工商行政管理机关登记注册的物业管理企业(或开发建设单位)的物业管理服务收费，由温州市发展和改革委员会管理，由鹿城区工商行政管理机关登记注册的，由鹿城区价格主管部门管理。《温州市物业服务收费管理实施办法》第二十四条规定，违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。本案第三人系在鹿城区工商行政管理机关登记注册的物业管理企业，若第三人用强制手段收取物业管理费，应由鹿城区价格主管部门管理查处。三、申请人的复议请求及理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。申请人复议申请书中主张的第三人实施强制断电、拒绝供电行为并没有任何证据证明。现申请人已缴纳了物业管理费，又主张第三人收费违法、与第三人不存在物业服务关系，显然自相矛盾；从在案证据看，未发现申请人缴费是受到强制或胁迫所致，且案涉店面历年来均有缴纳物业管理费，足以说明案涉店面有实际接受物业服务。申请人所提到的发票问题也不属于被申请人的职责。综上，请依法驳回申请人的复议申请，维持被申请人作出的投诉事项答复告知单。 第三人陈述称：一、案涉店面由第三人提供物业服务和代收代缴电费。该店面空置时，第三人担心安全隐患，在征得申请人同意的情况下于2020年10月对该店面做临时断电处理，并约定该店面恢复使用时，及时恢复用电。2021年6月1日该店面出租后，申请人和租户到第三人申请办理入户手续时，第三人马上通知电工开闸恢复用电，并告知申请人该店面在2021年1月1日至5月31日空置期间欠物业管理费191元，让申请人在办理入户手续时一并缴清，避免日后纠纷，未对申请人在未缴纳物业管理费的情况下做出不准用电的行为。二、1995年2月13日，温州龙谷房地产开发有限公司与原温州市鹿城区大楼管理局（即第三人前身）签订协议，由第三人为金台大厦提供前期物业服务。第三人通过协议取得物业管理和服务资格，因金台大厦一直未成立业主委员会，故物业管理服务一直由第三人提供。 经审理查明：申请人向被申请人提交《再一次敦促查处以强制手段越权收取空置店面房物业服务费的违法违规行为》，被申请人于2021年9月17日向申请人邮寄送达《投诉事项受理告知单》。同年12月10日，被申请人作出《投诉事项答复告知单》（[2021]投诉答036号）：“……人民中路金鹰大楼321东店面由鹿城区物业管理总公司（下称物业公司）提供物业服务，店面的电费由物业公司代收代缴。因大楼投入使用年份已久，各种线路老化问题突出，店面长期无人使用易发生火灾等安全事故，为了全体业主的人身财产安全，并征得业主陈金声本人同意情况下，于2020年10月对该店面作出临时断电处理，并约定店面恢复使用时，及时恢复用电。2021年6月1日空置店面出租后，业主和租户到管理处申请办理入户手续时，管理处立即通知电工开闸恢复用电。因此，投诉人投诉的强制断电行为并不存在。鹿城物业总公司从90年代该小区交付开始一直由该物业公司提供物业服务，该店面实际已接受了物业管理服务，应当依约支付物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条关于物业服务人的报酬请求权规定，物业公司提供物业管理服务的，业主应按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。”同年12月11日，被申请人将该答复告知单邮寄送达申请人。 以上事实，由申请人提供的房产证，被申请人提供的《再一次敦促查处以强制手段越权收取空置店面房物业服务费的违法违规行为》、行政复议申请书、温鹿政复〔2021〕82号复议决定书、投诉事项受理告知单及EMS中国邮政速递物流截图、协议书、房屋接管验收合同、收款收据、鹿城区金台大厦物业服务委托合同、在管证明、情况说明、调查询问记录、《关于陈金声举报物业强制断电收取物业管理服务费投诉件的复函》、《投诉事项答复告知单》及EMS中国邮政速递物流截图等证据予以证明。 本机关认为：本案中，被申请人在其作出的涉案答复中称第三人系征得申请人同意的情况下对案涉店面作出临时断电处理，强制断电行为不存在，并向本机关提供了情况说明与调查询问记录予以证明。但该情况说明系具有利害关系的第三人提供给被申请人，该调查询问记录仅有第三人工作人员的陈述，无法证明第三人系征得申请人同意后对案涉店面进行断电，本机关均不予认可。故被申请人作出的案涉答复事实不清、证据不足。据此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条，决定如下： 撤销被申请人于2021年12月10日作出的《投诉事项答复告知单》（[2021]投诉答036号）。 申请人、第三人如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。 温州市鹿城区人民政府 2022年2月21日 |
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