行 政 复 议 决 定 书

温鹿政复〔2022〕302号

申请人：陈xx。

被申请人：温州市鹿城区住房和城乡建设局，住所地浙江省温州市鹿城区广化街道龙瑞大厦1幢10层-12层。

法定代表人：周驰，局长。

第三人：温州xxxx有限公司。

法定代表人：张xx。

申请人不服被申请人于2022年10月18日作出的答复（编号为WZ01DH20221012008603号），于2022年11月25日向本机关申请行政复议。因行政复议申请材料不齐全，申请人于2022年12月2日向本机关提交了补正材料，本机关依法受理。因案情复杂，本机关依法延长办案期限30日，现已审理终结。

申请人称：一、第三人在没有商品房涉外销售许可证的情况下违法收取申请人的定金及各种不合法的捆绑销售，如两副字画市面上才几百块，但开发商就高昂收取两副字画13000多元。二、请求归还所有的全部购房款及利息，2个车位的本金及利息，全部装修费用26万多元及利息，退还两边副字画13000元，上述具体金额以发票为准。综上所述，申请人不服温州市鹿城区住房和城乡建设局作出的编号为WZ01DH20221012008603号答复，特提出复议申请，请求予以撤销温州市鹿城区住房和城乡建设局作出的上述答复。

被申请人答复称：一、申请人提起本案行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》规定的受理条件，请依法驳回申请人的行政复议申请。申请人于2022年10月12日通过浙江政务服务网浙江省民呼我为统一平台，反映：“2021年5月22日鹿城区广化街道未来城1号xxx房开（温州xxxx有限公司）项目名称麓台里1期（2021-31）在没有涉外销售申请表的情况下收取其买房定金，现要求全部购房费用，望处理。”该反映事项属于信访行为，被申请人针对申请人反映事项作出的答复，系处理信访事项的信访答复行为，该答复行为并未对申请人权利、义务产生实际影响，不属于《中华人民共和国行政复议法》规定的行政复议范围。因此，申请人提出本案行政复议申请，不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》规定的行政复议受理条件，请依法驳回申请人的行政复议申请。二、申请人所反映的事项，被申请人不具有相应的法定职责，请依法驳回申请人的行政复议请求。申请人以第三人没有取得涉外销售申请表的情况下收取其买房定金不合法为由要求退款，并望被申请人处理。但法律法规没有规定对房开没有取得涉外销售申请表收取定金的行为被申请人可以对其查处并责令退还款项。根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。第三人已于2020年12月8日取得商品房预售许可证，因此根据上述办法相关规定，案涉房开可以收取商品房定金或房价款。故对未取得涉外销售申请表收取定金的行为，没有法律法规规定被申请人具有相应的法定职责。三、被申请人对申请人反映的问题所出作的答复，事实清楚程序合法，适用法律正确，内容并无不当，请复议机关依法予以维持。根据《浙江省国家安全技术保卫办法》第十四条规定：单位、个人将房屋等建筑物、构筑物通过买卖、赠与等方式转让给境外机构、组织、个人的，应当符合国家安全要求，并按照国家和省有关规定办理房地产权属登记。根据《关于加强房屋涉外转让管理工作的通知》（浙国安发〔2015〕107号）相关规定，商品房外销资格申请时，申请人（房地产企业）先向市级国家安全机关申报国家安全事项审查手续，填写《商品房涉外销售审核申请表》，经市级国家安全机关审核同意后，报市级住房城乡建设主管部门审核。住建主管部门办理房屋涉外转让（受让方为境外人员）登记手续时，告知受让方先向市级国家安全机关申报。住建部门凭国家安全机关备案单据、批准意见书办理房屋转让登记手续。《关于规范房地产市外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）第三条第（十一）项的规定，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。因此该涉外销售申请表系作为办理产权证的前置条件。申请人已于2021年6月2日与第三人签订了合同，因此申请人如要退款，属于与第三人的合同纠纷，应通过民事途径解决。综上所述，被申请人作出的答复为信访答复，且被申请人也无申请人反映问题要处理的相应法定职责，申请人的复议请求缺乏事实依据和法律依据，请复议机关驳回申请人的行政复议请求。

第三人陈述称：一、本案不属于行政复议受理范围。申请人就被申请人作出的答复申请行政复议，案涉答复不属于行政复议法规定的可以申请行政复议的情形，而是对民事纠纷处理途径所作的答复。案涉答复并未损害其合法权益，不属于具体行政行为。二、第三人向申请人销售商品房符合相关法律法规的规定。1.申请人购买的案涉房屋属于麓台里（一期）项目，第三人于2020年12月2日领取预售许可证，并于同月8日开始预售，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规的规定。2.第三人在取得涉外销售许可证后方与申请人签订《商品房买卖合同（预售）》。第三人在2021年5月22日收取申请人定金时，已明确告知其尚未取得涉外销售许可。同月25日，温州市国家安全局、温州市住房和城乡建设局均同意了第三人的涉外销售申请，第三人将该申请表发送给客户后，方继续进行商品房买卖的正常流程。申请人于2021年5月27日付清房款，因网签合同号发放限制，双方签订日期为2021年6月2日，于同年7月8日完成合同登记备案。申请人于同年6月9日与第三人共同前往办理审批。申请人支付购房款，第三人在取得涉外销售许可后与其签订合同，并未损害其任何合法权益，且申请人在办理相关审批、备案等过程中亦积极配合，现却以第三人非法收取定金为由要求第三人退还所有款项，有违诚实信用原则。三、申请人在申请书中称第三人不收定金，其根本不会买房没有依据。申请人于2021年5月22日支付了2万元定金并签订认购协议，无论是依据协议的违约条款还是根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，其均可以选择违约。

经审理查明：2021年5月22日，为购买温州市鹿城区广化街道麓台里的商品房，申请人向第三人支付购房定金2万元。2021年6月2日，申请人与第三人签订《浙江省商品房买卖合同》，购买温州市鹿城区广化街道麓台里10幢1903室商品房一套。第三人于2020年12月2日取得商品房预售许可证，于2021年5月25日通过涉外销售申请审批。2021年6月9日，温州市国家安全局同意申请人所购买的案涉房屋进行涉外转让登记。2022年10月12日，申请人于通过浙江政务服务网浙江省民呼我为统一平台向被申请人反映第三人在没有涉外销售申请表的情况下收取其买房定金事项，同月18日，被申请人对其作出案涉回复，告知其退款属于合同纠纷，建议通过民事途径解决。

以上事实，由申请人提供的商品房涉外销售申请表、银行交易明细、外国（港澳台）人员购房审查意见书，被申请人提供的组织机构代码证、平台截图、温州市房地产市场信息平台截图、商品房买卖合同、浙江省统一政务咨询投诉举报平台信访事项处理工作规则等证据予以证明。

本机关认为：《中华人民共和国行政复议法》第六条规定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议:......（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。”本案中，申请人认为第三人未取得商品房涉外销售许可证的情况下收取购房定金，要求退回全部房款，请求被申请人处理。该诉求系调解申请，而非要求被申请人履行查处职责。被申请人对其作出案涉回复，告知其退款属于合同纠纷，建议通过民事途径解决，未对申请人的权利义务产生实际影响，不属于行政复议受理范围。据此，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，决定如下：

驳回申请人的行政复议申请。

申请人、第三人如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

温州市鹿城区人民政府

2023年2月13日