各街道办事处、镇人民政府，区政府直属各单位：

《温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新实施方案》已经十届区政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

温州市鹿城区人民政府办公室　　　　

2025年8月12日　　　　　　

（此件公开发布）

温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新实施方案

为深入贯彻落实党的二十大关于实施城市更新行动的重要部署，统筹推进城镇老旧小区（危旧房）以旧换新改造的工作，确保老旧小区房屋安全稳定，改善提升老旧小区居住环境，同时为进一步激活存量住房，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，加快城市更新，提升城市形象，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推动城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号）、《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）、《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（自然资办发〔2023〕47号）和市级相关文件等规定，结合我区实际，制定本实施方案。

一、总体目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以消除安全隐患为核心，牢固树立以人民为中心的发展思想，坚持统筹发展和安全，按照“先易后难、试点先行”推进城镇老旧小区（危旧房）治理工作，符合更新条件的危旧房全面实施以旧换新，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，打造群众满意、多方共赢的城市更新安全治理示范。

二、工作原则

（一）以人为本、平等自愿。把群众满意作为工作的出发点和落脚点，让群众在“以旧换新”中更有获得感。参与“以旧换新”的各方是平等主体，遵循自愿原则，双向选择。

（二）政府引导、市场运作。政府明确操作流程和出台相关政策支持“以旧换新”。发挥企业主体作用，按照“等价置换”原则确定新、旧房屋市场价值。

（三）因地制宜、试点先行。优先选择房屋所有权人置换意愿强、协商议事基础好的项目作为试点，做到“一小区一方案”，及时总结经验，推动“以旧换新”逐步有序扩面。

三、组织实施

（一）适用范围

以旧换新对象原则上为市区范围内、2000年及以前国有土地上非单一产权、房屋结构存在较大安全隐患、居住环境较差、配套设施不完善的多孔板结构的老旧小区，重点针对是1990年及以前建成的老旧小区。

（二）更新模式

本次以旧换新改造实施方案重点通过外迁置换、原拆原建两种模式推进。

1．外迁置换模式。主要适用于有意愿（意愿率达到规定要求）在统筹房源范围内进行外迁置换，报经区政府同意实施的老旧小区。腾退房屋和原址土地由承接旧房单位统筹利用。

2．原拆原建模式。主要适用于未列入年度拆征计划，C、D级危房集中且不具备修缮价值或无法通过修缮加固实施整治解危的，具备独立施工条件，通过原拆原建不影响周边房屋安全、不影响地块整体开发利用且能够完成解危并进一步改善居住环境的老旧小区。

另对整个老旧小区（危旧房）进行自主更新的由区政府一事一议研究明确。

（三）更新试点

2025年，我区计划先行启动试点老旧小区（危旧房）更新项目，探索外迁置换、原拆原建等以旧换新创新模式，通过制定“一小区一方案”指导工作，并不断优化方案、有序平稳推进。同时在试点经验基础上，有序推进更新。

（四）更新流程

1．外迁置换模式。

（1）报请启动。老旧小区（危旧房）所有权人（以下简称危旧房对象）外迁置换意愿率达到全小区或单幢90%（含本数）以上，可向属地街镇提交书面申请。经属地街镇、区住建部门报请区政府同意后，方可启动外迁置换工作。

（2）项目确认。区政府根据置换申请，确认外迁置换老旧小区项目。

（3）评估委托。老旧小区（危旧房）置换涉及的房地产价格评估机构，由属地街镇在公开报名的机构（不少于三家）中通过随机摇号确定并签订委托合同。

（4）拟定方案。属地街镇就置换申请、房源安排、签约腾空、选房结算以及相关时限要求等，拟定置换项目的具体实施方案。方案确定的实施期限原则上不超过6个月，具体由属地街镇根据置换项目涉及危旧房户数确定。

（5）报批公布。经区政府同意后，属地街镇将置换项目具体实施方案在危旧房所在小区予以公布并实施。实施期限届满但确需继续实施的，属地街镇应报请区政府同意后方可给予延长实施期限，原实施期限和延长期限累计不超过1年。

（6）置换申请。危旧房对象同意根据实施方案将老旧小区（危旧房）置换为政府房源的，应书面向属地街镇提出申请。参与置换的老旧小区（危旧房）原则上应当产权清晰无纠纷且具备交易过户条件。

（7）入户评估。房地产价格评估机构对老旧小区（危旧房）进行实地查勘后，出具“一房一价”估价报告。

（8）置换签约。危旧房对象应在实施期限内与属地街镇、承接旧房单位三方共同签订附生效条件的置换协议。以幢为单位的危旧房对象签约比例达到街镇具体实施方案的规定比例，且将老旧小区（危旧房）腾空交付属地街镇验收合格的，置换协议方可生效。方案实施期限届满置换协议仍未达到生效条件的，外迁置换工作停止实施。

（9）房源认购。置换协议生效后，属地街镇组织危旧房对象参加置换房源认购。置换房源认购原则上采取区级统一实施的竞价统筹方式进行。属地街镇可在老旧小区（危旧房）就近安排统一小区置换房源的，认购工作也可由属地街镇单独组织实施。具体置换房源及价格等以实际公布为准。

（10）结算交房。置换房源具备交付条件后，属地街镇出具结算单并书面通知危旧房对象办理房款结算手续。危旧房对象结清房款的，由属地街镇开具调拨单交付房源。

（11）权证办理。先由危旧房对象结清置换房源房款且配合完成原老旧小区（危旧房）权证过户；后针对置换房源开具发票供危旧房对象办理不动产转移登记手续。

2．原拆原建模式。

原拆原建意愿集中的老旧小区（危旧房）可以根据《中华人民共和国民法典》有关规定成立老旧小区（危旧房）原拆原建的组织实施主体(以下简称实施主体)。原拆原建需全体所有权人共同申请，以幢为单位。申请后由属地街镇根据业主意愿、套型需求等，编制《原拆原建方案》，并报经区政府同意方可开展审批程序。原拆原建由全体所有权人自行筹集资金更新（政府适当补贴）。原拆原建具体审批流程如下：

（1）提出申请。实施主体凭申请表、本幢房屋全体所有权人决议书、委托书、身份证件、房屋权属凭证（土地使用证、房屋所有权证、其他相关房屋权属凭证）、危房鉴定书、房屋现状测绘成果、危房照片、项目原拆原建方案、施工对周边房屋影响评估报告等材料，向属地街镇提出申请。

（2）联合踏勘。属地街镇收到申请后7个工作日内召集发改、住建、自然资源和规划、综合行政执法、交警、消防等部门以及各地下管线单位进行现场联合踏勘，确定拆建的可行性，各部门提出指导意见，形成联合审查会议纪要。实施主体根据联审会议纪要要求对方案进行修改完善后，由属地街镇上报区政府研究。区政府研究同意后，由实施主体报区发改局网上备案。

（3）方案联审。实施主体凭联合审查会议纪要、设计方案、日照分析报告等材料，向自然资源和规划部门申请设计方案联合审查。自然资源和规划部门组织发改、住建、综合行政执法、交警、生态环境、自然资源和规划、属地街镇等相关部门开展设计方案联合审查，各部门在3个工作日内反馈审查意见。汇总各部门意见后，由自然资源和规划部门形成方案审查会议纪要。

（4）办理许可。实施主体凭审查合格的施工图、日照分析报告等材料，向自然资源和规划部门申请办理《建设工程规划许可》，向住建部门申请办理《施工许可证》。

（5）规划核实。项目竣工后，实施主体凭申请表、建设工程测绘报告及图件等相关材料，向自然资源和规划部门申请办理建设工程规划核实。

（6）竣工验收。实施主体凭申请书和相关资料，向住建部门申请办理竣工验收备案。

（7）权证办理。实施主体凭申请书、规划核实通知书、竣工备案等资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记手续。

（五）政策保障

1．外迁置换。

（1）置换权益金额及改善补贴。以老旧小区（危旧房）评估价值为基础，结合置换奖励、置换补助等计算确定。对置换房源价格超出置换权益金额的部分，分段给予补贴。（详见《温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新外迁置换适用标准》）

（2）公积金支持。房屋产权人可申请提取本人及其直系亲属的住房公积金，用于支付以旧换新中个人应承担的费用。

（3）入学政策。旧房所有人在置换方案公告之日已出生的子女、孙子女、外孙子女，其义务教育入学资格按如下规定处理：小学入学资格需同时符合置换方案公告当年及小学入学当年招生工作相关政策规定的，可保留在旧房所在地施教区小学入学资格；初中入学资格需同时符合置换方案公告当年及初中入学当年招生工作相关政策规定的，在旧房所在地施教区初中学校入学资格可自置换方案公告当年的9月1日起保留3周年。

（4）税收优惠。新房与旧房置换，房屋价值相等的，双方均无需缴纳契税；价格不相等的，由支付差额一方，以差额为计税依据缴纳契税，若相关税收政策调整，契税缴纳将按照新的政策调整执行。

2．原拆原建。

（1）优化建筑设计。在不改变现有使用功能的情况下，在充分保障公共安全，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位、非机动车位等标准有所降低的情形，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。单幢房屋在总建筑面积不突破原产权总面积的前提下，经该幢房屋全体所有权人同意，可以调整户型及套型面积，但调整后的总套数不能超过拆建前的总套数。因套型面积调整涉及不动产交易，应由产权人通过自行协商，先向市不动产登记中心办理产权按份共有或转移登记，登记完成后，方可调整户型及套型面积，竣工验收后再按实际建成面积办理不动产登记手续。

（2）配套设施不计容。为满足安全、环保、市容市貌、无障碍标注等要求，可增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间等，新增建筑量可不计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。新增不计容配套设施，导致超过原建筑占地面积的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，公示10个自然日（历史文化街区、名镇、名村保护范围内公示20个自然日），公示无异议的，可以按审查通过的方案办理建设工程规划许可证。

（3）豁免新增配套审批。老旧小区内加装充电桩、更新已有建筑的管线和管道、土地权属范围内且不涉及市政道路的管线工程免于办理建设工程规划许可证，不再单独设置办理流程，但应该根据相关主管部门要求及《中华人民共和国民法典》要求进行建设。

（4）支持费用优惠。可按有关规定免收（征）行政事业性收费和政府性基金、减半收取经营服务性费用，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。房屋所有权人可以按照规定提取本人、配偶及其直系亲属住房公积金或者使用公积金贷款用于以旧换新项目。房屋所有权人可以按照规定提取本人及其直系亲属的专项维修资金。

（5）土地价款优惠。涉及需要划拨转出让和延长出让年限需补缴土地出让价款的，出让年限终止日期与小区内出让年限最长的保持一致。土地出让价款按照公示地价（基准地价）经修正后确定，不低于基准地价的70%。

（6）政府补助支持。政府最高给予（含）300元/平方米的老旧小区（危旧房）以旧换新改造政府补助。加装电梯补助按照市级有关规定执行。

（7）住房兜底保障。针对更新房屋系房屋所有权人唯一住房的，更新期内，可由区属部门、属地街镇探索提供保障性租赁住房、公租房、周转房等给予过渡，租金按有关规定执行，符合特定条件（具体参照温鹿政办〔2024〕43号等文件规定）可按规给予减免。

四、工作要求

（一）完善工作机制。建立温州市鹿城区老旧小区（危旧房）更新工作会商机制，区政府分管领导牵头，区住建局负责具体调度，统筹做好计划下达、机制保障、监督考核以及相关政策和重大问题研究等工作；区各有关单位加强跟踪指导服务，及时协调解决工作中存在的问题和困难。

（二）明确职责分工。区各有关单位要牢固树立“一盘棋”思想，各司其职、密切协作、统筹推进。区发改局负责项目立项备案支持与指导，争取中央资金补助、专项债券等上级支持政策；区财政局负责保障老旧小区（危旧房）以旧换新改造补助资金；区住建局负责更新工程项目审批、过程监管、验收竣备，梳理可供周转的保障性住房情况；区综合行政执法局负责及时处置老旧小区（危旧房）以旧换新改造过程中出现的违法违规建设行为；区城乡改造和编研中心负责制定鹿城区外迁置换适用标准，梳理置换房源情况；区税务局负责争取税费减免优惠等支持政策；市自然资源和规划局鹿城分局负责谋划老旧小区（危旧房）土地收储后开发利用，原拆原建项目工规证审批，编制专项规划，对接市自然资源和规划局研究在满足单元详细规划基础上的老旧小区（危旧房）以旧换新工作；市公积金管理中心鹿城管理部负责以旧换新外迁置换房源过程中，涉及房屋产权人申请提取本人及其直系亲属住房公积金的业务支持；相关街镇作为老旧小区（危旧房）以旧换新改造的推进主体，积极开展群众工作，牵头编制具体更新实施方案，做好更新过程中的政策处理，有序推进更新工作。

（三）营造宣传氛围。及时宣传报道老旧小区（危旧房）以旧换新改造工作的先进典型，进一步做好政策宣传解释工作，转变群众固有“等、靠、要”的拆征观念，树立房屋安全主体责任意识，争取居民群众及社会各界对老旧小区（危旧房）以旧换新改造工作的理解和支持，积极营造良好的工作氛围。

本方案自2025年9月15日起施行，有效期3年。

附件：温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新外迁置换适用标准

附件

温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新外迁置换适用标准

一、置换模式

以旧换新外迁置换是指危旧房对象自愿根据危旧房评估价值结合置换奖补计算确定权益金额，并通过以权益金额折抵政府提供用于置换的住宅房源购房款的方式实现住房条件更新改善。

权益金额超出置换房源结算价格的，超出部分应继续用于认购置换房源、用完即止，权益金额不足置换房源结算价格的、不足部分由危旧房对象在结算时现金补足。

二、评估价值

在具体项目置换实施方案实施期限内达成置换协议的，合法产权危旧房（含已取得《建设工程规划许可证》但尚未登记房产证或不动产权证的房屋，下同）的价值（室内装饰装修不予考虑）由房地产价格评估机构以置换方案公布之日为价值时点，根据合法产权面积结合类似房地产的市场价格评估确定。

产权性质为住宅的合法产权危旧房在1990年4月1日《城市规划法》实施前即已全部或部分改为商业门面房使用并延续至今（以连续经营合法有效的商业营业执照为准），或持有原规划部门颁发的《开设临时营业用房规划许可证》且现仍持有效商业营业执照开展合法经营的，视为合格“住改商”房屋，其价值由房地产价格评估机构参照产权性质商业用房评估单价的85%评估确定。合格“住改商”的面积参照《鹿城区国有土地上房屋征收涉及门面房补偿规则若干意见》（温鹿政办〔2018〕79号）第七条规则计算确定。

三、置换奖补

（一）置换奖励

危旧房对象（行政机关、国有企事业单位除外）在具体项目置换实施方案实施期限内签订置换协议的，按合法产权危旧房评估价值的15%给予计算置换奖励。

（二）置换补助

1．无证建筑补助。危旧房对象合法产权外的其他建筑物，根据建筑结构不同分别按常规200元/平方米、简易100元/平方米、棚50元/平方米给予计算置换补助。

2．不合格“住改商”补助。合法产权住宅危旧房对象（行政机关、国有企事业单位除外）将底层临街（临路）部位改作商业门面房使用且截至具体项目置换实施方案公布之日已1年以上（以连续经营合法有效的商业营业执照为准）、但不符合合格“住改商”条件的，若营业执照有效期累计已满5年、10年、15年之一或者至置换方案公布之日已连续有效满3年、5年、10年之一的，可对应按住宅危旧房评估单价的10%、15%、20%结合改变用途建筑面积（以实地测量为准，但上限不超过20平方米）给予计算置换补助。

3．搬迁费补助。根据合法产权面积按每次15元/平方米的标准（下限1000元/次）给予计算两次搬迁费补助。

4．临时安置费补助。原危旧房腾空后的周转过渡原则上由危旧房对象自行解决。可根据危旧房合法产权面积给予一次性计算6个月装修期临时安置费补助，具体补助标准以置换实施方案规定为准。

（三）改善补贴

危旧房对象（行政机关、国有企事业单位除外）按期办理外迁置换房源房款结算手续的，对置换房源价格超出置换权益金额的部分，可按如下分段给予住房改善补贴：

1．超出在50万元（含本数）以内的部分按80%优惠结算；

2．超出在50-100万元（含本数）的部分按70%优惠结算；

3．超出在100万元以上的部分按60%优惠结算。

置换房源的物业维修金、水电表等代收款项不计入置换房源房价款，但在办理房款结算时危旧房对象应一并按实缴纳。

四、“双低”保障

鹿城区户籍住宅危旧房对象属民政部门核定的低收入人群（指特困、低保、低保边缘），且共同家庭成员人均住房建筑面积低于18平方米的（具体参照温鹿政办〔2024〕43号文件规定的“住房条件”核定，但应包含“被鉴定为D级且已腾空”的危房在内），置换奖励计算的基数可按保障方式确定：危旧房评估价值+（人数×18平方米-危旧房产权面积）×危旧房评估单价×40%。