为加强车站大道蒋家桥地块旧村改造范围内国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有人（以下简称被征收人）的合法权益，鹿城区住房和城乡建设局根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）和《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（温州市人民政府第126号令）以及《区委办公室 区政府办公室关于印发<鹿城区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法>的通知》（鹿委办〔2012〕2号）有关规定，结合本改造区的实际情况，特制定本实施方案。
一、征收范围
车站大道蒋家桥地块旧村改造范围内国有土地上房屋征收范围以房屋征收部门划定的征收红线为准，具体门牌号如下：
蒋家桥路1号-36号，13弄1号-23号，17弄1号-17号，36弄1号-4号；临编001号-090号。
以上门牌包括弄内、分号等。
二、房屋征收部门及实施单位
温州市鹿城区住房和城乡建设局为房屋征收部门，委托温州市鹿城区滨江街道办事处为房屋征收实施单位，由实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
三、征收时间：
（一）征收日期：2012年 6月 15日至2012年 8月15日；
（二）签订协议日期：2012年 6月 15 日至2012年 8 月 15 日；
（三）搬迁腾空日期：2012年 6 月 15 日至2012年 8 月 15 日；
（四）奖励优惠日期：2012年 6 月 15 日至2012年 8 月 5 日；
（五）：“并列第一”截止日：2012年 6月15 日至2012年8月 5日 下午5时30 分；
四、房屋征收与补偿原则
（一）合法产权以产权证记载的建筑面积为准；
（二）未经登记的建筑以认定为符合补偿规定的面积为准；
（三）符合上述条件的，由被征收人自行选择货币补偿或产权调换；
五、临时安置费和搬迁补助费
（一）合法产权建筑或经认定为符合补偿规定的未经登记的建筑，被征收人或房屋承租人自行解决周转用房的，其临时安置费按被征收范围临时安置标准的100%给予补偿；
（二）临时安置费按照当地与被征收房屋相当面积、地段的用房所需租赁费用的平均价格确定，其中住宅房屋的被征收人每户每月临时安置补助费不得低于征收决定当年政府公布的廉租住房货币补偿标准（2012年为675元/月）。临时安置费自签订征收补偿协议、腾空并交征收部门验收合格之时起计算。
期房产权调换的，临时安置费应当每年调整一次，具体标准由房屋征收部门会同物价、财政部门根据当年的物价水平确定。
（三）临时安置费标准
2、房屋征收部门超过协议安置期限36个月未提供安置用房的，按标准的2倍支付临时安置费。
3、征收住宅用房的，由房屋征收部门支付被征收人或者承租人搬家补助费。搬家补助费标准为15元／㎡，最低不低于1000元，最高不超过3000元。期房安置的，房屋征收部门应当向被征收人支付两次搬家补助费。
4．房屋征收部门为了鼓励被征收人的积极搬迁，给予被征收人提前腾空奖励，按奖励优惠截止日期起倒算，每提前一天增加奖励5元/㎡，最多奖励到100元/㎡。商业用房每户一次性奖励10000元。
六、评估的有关规定
(一)对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
(二)房地产价格评估机构应当由被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门从报名的具备相应法定的房地产价格评估机构中随机确定。
参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于3家。房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告房地产价格评估机构随机确定的时间和地点。随机确定时可邀请被征收人代表、被征收房屋所在地乡镇政府(街道办事处)以及社区、合作社代表等参加或者公证机构现场公证。
(三)房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
七、住宅征收与补偿有关规定
(一)住宅产权调换有关规定：
1、住宅产权调换安置地块为拆迁地块就地安置。
2、安置房设计应当符合质量安全标准和设计规范要求。其中，高层建筑的住宅安置房最小套型面积原则上不得低于60平方米，多层建筑的住宅安置房最小套型原则上不得低于45平方米。以上面积包括众用分摊面积。
3、被征收房屋系合法产权的建筑或经认定为符合补偿规定的未经登记的建筑，房屋征收部门根据被征收房屋的评估价格和安置用房的评估价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定，房屋征收部门与被征收人结算产权调换的差价(不包括安置房层次差、朝向差)。
4、因安置房套型设计原因，安置房套型面积超出协议安置面积(自然增购)10㎡(含)以内的，按安置房综合成本价6000元／㎡结算，其余超出部分建筑面积均按安置当年安置房市场评估价格的80％结算。
5、被征收住宅建筑面积较大(建筑面积120㎡以上)，被征收人要求分套安置的，经房屋征收部门同意后方可办理分套手续，且分套后每套住宅建筑面积不小于60㎡(含)，安置时超出套型面积只能有一套住宅享受套型差10㎡(含)以内，按综合成本价6000元／㎡结算，其余超出部分建筑面积均按安置当年安置房市场评估价格结算。
6、非安置房套型设计原因，超出协议安置面积按安置当年安置房市场评估价格结算。
7、安置用房众用分摊面积的结算：
(1)原拆除房屋产权证上已注明众用分摊面积的，安置用房的众用分摊面积与其相同面积部分按相应差价计算，超过部分按安置用房综合成本价6000元／㎡结算。
(2)原拆除房屋没有众用分摊面积的，新安置用房的众用分摊面积按安置用房综合成本价6000元／㎡结算。
(3)因增购安置用房而增加的众用分摊面积，按其类型的增购价格计算。
8、新安置用房的层次差、朝向差按安置当年市场评估价格计算。
(二)货币补偿有关规定：
1、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门可根据市场评估价格予以补偿。
2、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门在其搬迁后，按规定一次性支付被征收人4个月临时安置费和一次搬家补助费。
3、实行货币补偿的，房屋征收部门应当按照协议履行补偿义务，被征收人应当在协议约定的期限内完成搬迁，房屋征收部门在其搬迁腾空后10日内一次性支付被征收房屋货币补偿金额。
4、被征收地块用于同类商品房建设且被征收人选择货币补偿的，享有以同等条件优先购买的权利。
5、被征收人选择货币补偿且在规定期限内购买住宅的，可以享受有关税收优惠政策，具体按照国家、省、市税务部门有关规定执行。
(三)补助和奖励办法：
被征收人必须在规定征收奖励优惠截止日期(2012年 8月 5日)前自愿与房屋征收部门签订征收补偿安置协议并腾空被征收房屋，经验收合格后交予房屋征收部门拆除的，房屋征收部门给予被征收人补助和奖励，具体办法如下：
1、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门可根据市场评估价格再增加15%予以补偿。
2、被征收房屋系合法产权，产权调换房屋与被征收房屋相等面积部分的房价款，可根据房屋重置价结合成新结算差价 (不包括安置房层次差、朝向差)。被征收房屋的重置价由评估机构根据被征收房屋建筑结构、成新等因素评估确定。高层产权调换房屋的建安成本价为3800元／㎡。
3、经认定为符合补偿规定的未经登记的建筑，产权调换房屋与被征收房屋相等面积部分的房价款，按4000元/㎡与旧房重置价结合成新结算差价 (不包括安置房层次差、朝向差)。
4、被征收人属于房屋征收项目所在地农业户口的（以公安机关现户籍登记为准），其被征收合法房屋或经认定为符合补偿规定的未经登记的建筑，房屋结构未达三层，可向房屋征收部门提出申请增购面积，在房源许可条件下同意给予增购的，原房拆除建筑面积加上增购面积最多不得超过房屋占地建筑面积的三倍。增购价格按安置用房综合成本价6000元／㎡，增购面积部分不计算临时安置费。
八、其它征收规定
(一)征收房屋所有权属华侨所有的，根据《浙江省华侨权益保障暂行规定》文件精神，在补偿和安置时以当地常住农业户口相等待遇处理。
(二)征收房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的(包括非成套住宅)，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。
房屋承租人按照房改政策购房后，房屋征收部门应当对其按被征收入予以补偿、安置。
房屋承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，房屋征收部门应当对被征收入实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
(三)征收落实私房政策换约续租发还产权和待发产权的住宅，房屋征收部门应当按照规定对被征收人予以补偿；房屋承租人符合住房保障条件的，按住房保障有关规定，优先给予住房保障；房屋承租人不符合住房保障条件的，不予补偿。
房屋征收部门应根据落实私房政策换约续租发还产权(包括待发产权)的住宅用房的面积和临时安置费的标准分别向被征收人和房屋承租人发放临时安置费。
(四)征收房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。
选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。
房管部门应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
(五)征收房管部门公有出租非住宅用房，被征收人选择产权调换的，由被征收人安置承租人，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
承租人自行解决周转用房的，房屋征收部门可将临时安置费支付给被征收人，由被征收人对承租人给予适当补偿。
(六)优先住房保障权：
1、征收个人住宅，被征收人符合《温州市区经济适用住房管理办法》、《温州市区廉租住房保障办法》、《温州市限价商品住房管理试行办法》、《温州市人民政府办公室关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等相关住房保障规定的，应当优先给予住房保障。
2、被征收入属于低收入家庭，且被征收房屋建筑面积小于50平方米的，房屋征收部门应当提供建筑面积不小于50平方米的安置用房。被征收房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。低收入家庭认定以民政部门核定为准。
九、营业房、办公用房征收与补偿有关规定
(一)营业房认定的规定：
1、被征收房屋的用途以产权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源部门提供的合法有效文件作为依据。房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入征收范围前，持有关文件向房管、国土资源部门申请变更登记。
2．1990年4月l日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用至今的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。
3、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用至今的，被征收人持有合法有效营业执照和临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。
4、原产权性质为市店的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。
改变房屋用途，按照规定应当交纳土地出让金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资源部门依法补交土地出让金。原产权性质为市店的，免交土地出让金。
(二)征收营业房、办公用房产权调换的规定：
1、营业房、办公用房产权调换安置地点为拆迁地块就地安置。
2、符合营业用房补偿规定的，房屋征收部门根据被征收房屋的评估价格和安置用房的评估价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定，房屋征收部门与被征收人结算产权调换的差价。
3、因安置房套型设计原因，超出协议安置面积(自然增购按安置当年安置房市场评估价格的80％结算。
4、非安置房套型设计原因，超出协议安置面积按安置当年安置房市场评估价格结算。
(三)征收营业用房、办公用房货币补偿的规定：
1．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门可根据市场评估价格予以补偿。
2．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门在其搬迁后，按规定一次性支付被征收人4个月临时安置费和一次搬迁补助费。
3．实行货币补偿的，房屋征收部门应当按照协议履行补偿义务，被征收人应当在协议约定的期限内完成搬迁，房屋征收部门在其搬迁腾空后10日内一次性支付被征收房屋货币补偿金额。
(四)补助和奖励办法：
被征收人在规定征收奖励优惠截止日期(20l2年 8月 5日)前，自愿与房屋征收部门签订征收补偿安置协议并腾空被征收营业用房，经验收合格后交予房屋征收部门拆除的，房屋征收部门给予被征收人补助和奖励，具体办法如下：
1．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门可根据市场评估价格再增加15%的奖励予以补偿。
2．符合营业用房补偿规定的，房屋征收部门给予被征收人产权调换的评估差价20％的奖励 (不包括安置房区位差等)。
3. 不符合营业房补偿规定的，但在征收部门发布征收决定前，经营三年以上(含三年)并持有连续至今有效的工商营业执照的，且被征收的房屋系合法产权或经认定为符合补偿规定的未经登记的建筑，房屋征收部门根据被征收住宅用房和安置营业用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点评估确定，房屋征收部门与被征收人结算产权调换的差价(不包括安置房区位差等)。
(五)征收营业用房选择异地安置的规定：
根据就地和异地相结合，现房和期房相结合，货币和实物相结合原则，被征收人自愿放弃征收安置地块，外迁到其它安置地块(营业用房房源由房屋征收部门指定)的异地产权调换的有关规定。
1、被征收人自愿放弃原征收安置地块转为异地产权调换的，房屋征收部门和被征收人应签订征收营业用房异地产权调换补偿安置协议。
2、被征收人自愿选择异地产权调换，应先一次性缴纳原征收约定的营业用房回购房款，异地安置结算按异地产权调换补偿安置协议执行。
3、被征收房屋和异地产权调换的营业用房均按当年市场评估价格确定。由同一家房地产评估机构选择同一评估时点评估确定，房屋征收部门与被征收人结算产权调换的差价。
4、在等值调换的基础上，异地产权调换的超出面积部分，一律按认购安置时的市场评估价购买。
5、有关税收政策按照国家、省、市税务部门规定执行，其规费由被征收人自行负担。
(六)征收营业用房选择等值置换住宅用房或办公用房的规定：
1、被征收人选择置换住宅用房或办公用房的，安置用房房源由房屋征收部门指定。征收当事人应根据同一估价时点的协议安置区位营业用房和实际认购的住宅用房或办公用房市场评估价格，在房地产评估报告有效期内结算差价。
2、营业用房等值置换住宅用房或办公用房的，房屋征收部门给予被征收人增购住宅用房或办公用房建筑面积的10%的面积，增购面积价格按市场评估价格优惠20％结算(以签订等值置换协议的日期为准)，超过面积部分，一律按认购安置时的市场评估价购买。
十、安置用房认购实行“早腾空先认购”的原则
(一)房屋征收部门对在征收公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋的被征收人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号，对在征收公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被征收人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。
(二)安置用房认购时，先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的被征收人抽签产生顺序号并认购安置用房，然后由在征收公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被征收入按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。
(三)被征收人在签订产权调换协议书后，被征收房屋补偿金额作为安置房第一期购房款，认购定位时被征收人应预缴到安置用房总购房款的90％，安置房交钥匙时结清余款。
十一、其他补偿标准
水、电总表(分表由被征收人自行拆除)统一由水务集团公司和电业部门拆除注销，对被征收人独立报装的水、电表、有线电视、电话等，凭有关凭证按现行报装价格给予补偿。
(一)电表：单相为210元／只；三相为700元／只；
(二)电话凭报停或移机证明，给予补偿108元／台；
(三)有线电视凭有线电视站证明，给予补偿300元／户；
(四)独立报装的水表补偿780元/只。
原水费、电费由被征收人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清，新安置房交付时，由房屋征牧部门统一报装水、电表，其报装费用由被征收人自行承担。
十二、在2012年6月15日之前已经与房开公司签订的拆迁协议，征收部门予以认可。
十三、征收争议的解决
(一)被征收入对温州市鹿城区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
(二)房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
(三)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请温州市鹿城区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
(四)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由温州市鹿城区人民政府依法申请人民法院强制执行。
(五)被征收房屋有下列情形之一的，由房屋征收部门提出补偿安置方案，报温州市鹿城区人民政府审核同意后实施征收：
1．有产权纠纷的；
2．产权人下落不明的；
3．暂时无法确定产权人的。
房屋征收前，房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
十四、法律责任
(一)市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
(三)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
(四)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
(五)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处l万元以上3万元毗下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十五、本方案未详之处按照国务院、省、市有关规定执行。在实施过程中，遇到特殊情况和未涉及到的政策与被征收人协商解决。
温州市鹿城区人民政府
二〇一二年五月二十七日
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