2013年，在宏观政策持续调控下,我区房地产开发企业投资谨慎、商品房销售在连续高位运行中出现收缩,市场步入了调整期。

　　  一、从房地产市场供给看，施工面积低位徘徊、新开工面积降幅明显收窄、房屋竣工面积止跌回升、房地产开发投资降幅趋缓

　　  （一）开发投资降幅趋缓。前三季度，全区房地产开发投资完成46.89亿元，同比下降24.3%，低于固定资产投资43.9 个百分点。纵向比较，降幅呈缩小态势，一季度、二季度的降速分别为23.3 %、35.6 %，较二季度共回升 11.3个百分点。

　　  从投向看，住宅投资、商业营业用房同比下滑，办公楼增长较快。其中住宅、商业营业用房投资为31.15亿元和3.11亿元，分别下降23.2%和32.6%；办公楼投资4.81亿元，同比增长10.3%。住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房占房地产开发投资比重分别为：66.4%、10.2%、6.6%和16.7%。

　　 从构成来看，1-9月全区累计完成建安工程23.92亿元与去年同期持平，占房地产开发投资额的比重51%，较去年同期提高12.6个百分点；土地购置费等为主的其他费用22.48亿元，同比下降40.3%。数据显示，土地购置费的快速回落是促使房产投资速度下降的主因，若剔除土地费因素影响，全区房地产开发投资将扭转跌势实现微增长。

　　  （二）施工面积略有扩张，新开工面积降幅明显收窄。前三季度，全区完成各类房屋施工面积580.4万平方米，同比下降4.9%，降幅比去年同期低8.8个百分点。今年以来，新开工面积持续位于下降通道，9月施工面积超过20万平米的大型楼盘香江钰景园(外滩首府）的进场施工，带动新开工面积上行，截止9月新开工47.21万平方米，同比下降28.9%，降幅较上半年收窄15.4个百分点。其中,住宅新开工29.96万平方米，同比下降26.7%。

　　  （三）房屋竣工面积止跌回升，非住宅类占比提升。前三季度，全区各类房屋累计竣工38.96万平方米，同比增长21.3%，结束了延续17个月的下降态势。竣工房屋按用途分：住宅竣工23.86万平方米，由去年同期-40.5％转为增长9.6%，占全部竣工面积61.2%；非住宅类竣工面积15.10万平方米，同比增长46%，占比较上年同期提高6.6个百分点。

　　 二、从房地产市场需求看，住宅、商业用房销售回落趋稳、办公楼仍持续低迷

　　 今年以来，我区商品房销售持续较快增长。年初，在“国五条”细则未明朗的情况下房地产交易市场掀起一波小高潮。细则落地之后，商品房销售增速理性回归，逐步温和回落，整个销售增速渐趋平稳。1-9月，商品房销售面积28.17万平米，同比增长87.8%，增速比上半年降低154.6个百分点。

　　   1、从销售面积看，住宅销售一枝独秀。1-9月，住宅销售24.89万平方米，同比增长104%，比上半年累计增速放缓179.5个百分点，占全部房屋销售面积的88.3%。办公楼销售7094平米，同比下降52.1%，降幅比上半年扩大25.6个百分点；商业营业用房销售2.28万平方米，同比增长689%。

　　  2、从销售房源看，期房销售增速高于现房。1-9月，现房销售面积完成2.13万平方米，同比增长62.1%，增幅较上半年回落 78.4个百分点。期房销售面积完成26.05万平方米，同比增长90.3%，比上半年回落178.7个百分点。

　　  3、从住宅销售户型来看，改善型户型受青睐。前三季度，我区小户型销售趋冷，90平方米以下住房销售面积同比下降9.3%；大户型销售渐入低迷，144平方米以上住宅同比仅增长1.6%。但同期受限购政策的微调、房地产商降价让利等因素，在很大程度上激发了部分改善型需求的中高端客户群果断“下手”，1-9月我区90-144平方米住房销售面积13.64万平方米,成交量是去年同期17.2倍。

　　三、房地产市场需关注的问题

　　   （一）横向对比位次靠后，占比下降。前三季度，我区的房地产投资处于下游位置,投资总量、增速在三区两市排名表中均居于倒数第二位，总量仅比末位龙湾（46.57亿）多0.32亿元、与首位差距甚大，远低于全市平均增长水平（-3.8%）。与此同时，房地产开发投资占全社会投资的比重下降，1-9月房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仅为29.9%，比重同比降了17.54个百分点，整体形势不容乐观。

　　  （二）房地产企业景气指数停留在低位区间。据温州市统计调查队企业景气调查显示：前三季度房地产企业景气指数分别为85.08、85.40和82.86 ，均在“相对不景气”区间内运行。受经济增速趋缓和银行房贷收紧等因素影响，我市房地产业的上行驱动力持续不足，四季度预期景气指数为84.13，预计短期内还将在低位区间小幅波动。

　　四、全年走势预测

　　房地产市场的走势受宏观调控政策、市场供求关系变化、开发商投资意愿等多种因素影响，但更多地取决于项目后续的开发投资储蓄潜力。分析我区房地产项目贮备库，目前较大的项目有计划总投资28.66亿元现代南汇花苑、计划总投资18.3亿元绿城三期项目, 计划总投资11.4 亿万国花园等项目。据此初步判断，年内若有大项目新开工将迅速扭转跌势彻底步出负增长通道，如无则随着续建项目持续的开发投入，房地产开发投资降幅将缓慢收窄，预计到年底将突破80亿元，全年呈现正增长。