近日，我区出台了《鹿城区工业用地功能转变工作实施细则》，为便于准确理解和把握政策，现将文件解读如下：

一、出台背景

为更好地贯彻落实温州市区中心城区工业用地功能转变工作的决策部署，规范和完善鹿城区工业用地功能转变工作，推动城市有机更新，提升城市品位和活力，结合鹿城区实际，特制定本实施细则。

二、主要依据

（一）《关于印发有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变实施方案的通知》（温政办函〔2020〕26号）

（二）《关于印发温州市工业区块线管理办法的通知》（温政办〔2020〕72号）

三、主要内容

（一）分类实施

1.一、二级工业区块线范围内(沿江工业<鞋都四期>区块线、鞋都三期工业区块线、鞋都二期工业区块线、炬光园工业区块线、岩门工业区块线、鞋都一期区块线、双岙工业区块线，详见细则附件1)规划工业用地和现状工业用地，不得进行功能转变。已经办理临时工业用地功能转变手续的，到期后应无条件恢复工业功能，确因工业区内配套完善需要且符合工业区块线管理办法规定的，经区政府审核上报市政府同意后，办理正式功能转变手续。工业园区配套的现存大型临时功能转变服务设施，确需继续临时使用的，应由街道提出处置方案，经区政府审核后报市政府一事一议予以明确。

2.可实施功能转变的14个工业区块（详见细则附件2、3）的更新改造，由各相关职能部门配合属地街道编制片区（单元）更新规划方案，经区政府审核后报市政府审定，作为启动控规修编研究的依据。

3.其他区域原则上不再新增功能转变项目。确因实际情况需要功能转变的，参照可实施功能转变的14个工业区块的流程执行。已办理临时功能转变手续的项目续期，由属地街道报区政府一事一议予以明确。

（二）开发模式

1.以政府引导企业参与改造为主要开发模式。

2.以政府整体收回（收储）土地经功能转变后进行更新改造为辅助，通过多种方式置换土地后统一进行更新改造。

3.视情安排企业自主改造模式，企业申请自主功能转变改造提升的仅限于数字经济、人工智能、科技创新、文创类第三产业，项目投入产出的要求具体见《关于进一步完善市区创新型产业用地管理的实施意见》（温政办函〔2020〕21号）及相关文件。

4.已办理临时功能转变手续并符合相关规划和技术规范的项目，按市场评估价收取土地出让金差价后，可以办理正式功能转变手续。

（三）准入要求

1.功能转变后的更新改造应进行整体景观风貌设计，并符合片区城市设计要求，严禁更新改造后环境风貌与片区城市设计不符。

2.除续期和变更项目外，项目规划设计、消防及停车等配套应符合相关规范和政策规定要求。

3.利用原有建筑临时改变功能的，原则上不再新增建筑面积，确需完善相关配套的，应办理临时规划许可手续，其建筑面积不得超过现有合法产权建筑面积的20%且不得超过500平方米。

4.更新改造应集约节约利用土地，尽量提升地块绿地率和降低建筑密度，积极为城市提供公共开放空间。

四、政策举措

（一）临时功能转变项目审批程序

1.土地使用权人向属地街道提交工业用地临时功能转变项目申报表（详见细则附件6）及项目实施方案。

2.属地街道按照市政府批准的片区（单元）更新规划方案对申请人的项目实施方案进行初审，通过后报区政务服务中心联勘。

3.区政务服务中心牵头组织相关产业的主管部门进行联合踏勘及审查，经各部门明确同意后出具《联合勘查意见书》。

4.市自然资源和规划局鹿城分局对临时功能转变项目予以受理并公示且无异议的，收取土地收益金后，核发相关许可。

5.临时功能转变许可在有效期内的，对应的临时建设工程规划许可证（含已逾期的）直接予以延期。

6.申请人完成临时功能转变许可（含续期）手续后，应与街道签订管理协议。

7.续期项目凭区住建局出具的符合结构安全和消防安全（原审批时点）书面意见，属地街道审查确认符合管理协议且不存在违法功能转变和违法建设情况,凭相关材料报市自然资源和规划局鹿城分局直接办理延续手续。

欠缴土地收益金的续期项目，须足额补缴收益金后，方可继续办理临时功能转变续期手续。

（二）正式功能转变项目审批程序

1.由土地使用权人向市自然资源和规划局鹿城分局提交相关材料及按照片区（单元）更新规划方案编制的项目实施方案。市自然资源和规划局鹿城分局组织相关部门召开项目实施方案联合审查会议，并出具方案审查会议纪要。

2.项目实施方案审查通过后，市自然资源和规划局鹿城分局予以公示且无异议的，出具规划改变意见和规划用地红线（属拆扩建项目的附规划条件），委托评估并审核地价差，报区政府批准后，收取土地使用出让金差价款（含土地开发费用），签订国有建设用地使用权出让合同变更协议（含划拨改签出让合同），办理土地使用权变更登记，并收回规划用地红线外用于市政基础设施建设的用地。

3.地块内涉及拆扩建建筑，按有关基本建设程序申请建设项目行政许可，建设项目设计方案审查会议并入功能转变项目实施方案联合审查，不再另行召开。建设工程规划许可的公示可与实施方案一并进行。

五、适用对象

本细则适用鹿城区除藤桥镇、山福镇以外区域的工业用地项目。

六、注意事项

（一）已纳入拆改计划的项目不予续期。临时功能转变项目到期后每次续期时间不超过2年，土地收益金缴纳时间与临时功能转变许可延续时间一致，不得减、免、缓。

（二）临时功能转变项目在协议书有效期内被征收的，按相关法律法规及征收政策执行，剩余期限的土地收益金予以退还。

（三）功能转变项目应符合房屋结构安全、消防安全、环境保护要求，地块内存在违法行为的应处置到位。

（四）位于市区中心城区204平方公里以内的新批、续期临时功能转变项目，土地收益金收缴标准按本细则标准缴纳（详见细则附件4、5）。不在市区中心城区204平方公里以内的新批、续期临时功能转变项目，土地收益金根据市场评估价缴纳。

（五）本细则发布前的收益金补缴，按原标准缴纳。本细则发布前已缴纳收益金的项目，不再补缴差价，原缴费期满后收益金缴纳参照新批临时功能转变项目要求执行。收益金缴纳时间按月计算，涉及新旧交替月份的收益金按原标准缴纳。

（六）需分层缴纳不同标准收益金的项目，由申请人自行委托有资质的房屋测绘机构出具测绘报告。

（七）细则实施后的新批和续期项目，申请人应在许可核发前缴纳收益金。

七、关键词解释

（一）工业区块线：是指经温州市人民政府批准公布的工业区块范围界线。

（二）一级工业区块线：是为保障工业用地的规划底线空间和工业经济长远发展而确定的工业用地保护线，线内工业用地实施严格管控、占一补一。

（三）二级工业区块线：是作为一级工业区块线的补充，是为稳定城市一定时期现状工业用地总规模而划定的工业用地管控线，线内的工业用地在一定时间内不得改变用地功能。

（四）绿地率：绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%。

（五）建筑密度：建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积×100%。

（六）临时功能转变：收取土地收益金后，签订临时功能转变协议书。

（七）正式功能转变：收取土地使用出让金差价款（含土地开发费用），签订国有建设用地使用权出让合同变更协议（含划拨改签出让合同）。

八、新旧政策差异

（一）旧政策

1.实施范围：东至规划中的中兴大道、西至翠微大道，北至瓯江、南至瓯海大道范围，及双屿鹿城工业区内未列入近期改建和收储的工业用地项目。

2.更新模式：在保持土地性质不变、产权关系不变、建筑主体结构不变的前提下，允许企业适当改造并临时改变厂房使用功能，用于除房地产开发以外的第三产业。

（二）新政策

1.实施范围：鹿城区除藤桥镇、山福镇以外区域的工业用地项目。

2.更新模式：在旧政策临时功能转变项目政策的基础上，增加了正式功能转变项目的办理。

九、解读机关

解读机关：温州市自然资源和规划局鹿城分局

解读人：李龙杰（副局长）

联系电话：0577-88878799、0577-56588252