索引号 | 001008003001010/2022-46771 | ||
组配分类 | 部门规范性文件 | 发布机构 | 区财政局 |
生成日期 | 2022-12-08 | 公开方式 | 主动公开 |
文号 | 温鹿国资办〔2022〕35号 | 有效性 | 有效 |
统一编号 | CLCD12-2022-0002 |
区属各国有企业: 为进一步规范和加强我区国有企业资产出租的管理,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、财政部令第 32 号)、《温州市国资委关于印发〈关于加强市属国有企业房产土地租赁管理的若干指导意见〉的通知》(温国资委〔2021〕51 号)有关规定,结合我区实际,我办制定了《温州市鹿城区区属国有企业资产出租管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。 温州市鹿城区人民政府国有资产监督管理办公室 2022年11月30日 温州市鹿城区区属国有企业资产出租管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范和加强我区区属国有企业资产出租的管理,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、财政部令第 32 号)、《温州市国资委关于印发〈关于加强市属国有企业房产土地租赁管理的若干指导意见〉的通知》(温国资委〔2021〕51 号)等规定,制定本办法。 第二条 本办法所指的区属国有企业资产,是指在全区范围内区属国有企业占有、使用建成(设置)的固定资产和无形资产。 第三条 本办法所称区属国有企业资产出租,是指区属国有企业在保证履行经营职能和完成企业任务的前提下,经批准以有偿方式将国有资产的使用权让渡给公民个人、法人或其他组织的行为。 区属国有企业将房产、土地等国有资产委托或承包给他人经营,或者以联营等名义且不承担经营风险而获取收益的,以及许可他人使用本企业的无形资产而获取收益的,视同租赁行为,应当按本办法有关规定执行。
商业综合体或商场、写字楼、专业市场、长租公寓、康养公寓、酒店式公寓,有关部门认定的产业园区、物流园区等专业房产分租或经营的,可不适用本办法或相关条款,企业应根据具体情况和工作需要另行制定管理制度或操作规则进行规范。 本办法适用区属国有企业和所属国有及国有控股企业、国有实际控制企业(以下简称“企业”)资产出租管理活动。 第四条 企业资产用于保障企业经营和促进企业经济发展,不得以无偿方式提供给公民个人、法人或其他组织(含行政事业单位)使用。区政府另有规定的从其规定。 第五条 企业资产有下列情形之一的,不得出租: (一)已被依法查封、冻结的; (二)未取得其他产权共有人同意的; (三)权属不清或产权有争议的; (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第六条 企业拟将资产对外出租的,应当履行内部决策程序,制订出租方案,并按规定权限和程序报批。
第二章 审批和招租
第七条 区国资办负责全区企业资产出租的审批管理和监督检查。区属国有企业负责按规定权限审核、审批下属各企业资产出租事项,对资产出租实施监督管理并向区国资办报告有关情况。企业负责办理本企业资产出租的报批手续,承担出租资产的安全完整和保值增值责任。 第八条 企业出租资产,租赁期限在6个月以内(含6个月)的,由区属国有企业审批(区属国有企业按内控制度自行审批),并于15个工作日内将审批文件报区国资办备案;租赁期限在6个月以上的,由区属国有企业审核后报区国资办审批(区属国有企业的直接报区国资办)。 第九条 企业出租资产,租赁期限一般为5年(含5年)以内,承租方对承租资产有较大投入的,租期可以按投资回收期适当延长,最长不超过 10 年。特殊情况可适当延长租期,但不得违反《中华人民共和国民法典》的规定。 第十条 企业应委托有资质的资产评估中介机构,根据行情等因素,对租金进行评估,以评估结果作为确定租金底价的依据。租期在 3 年以上的,一般应设置租金增长率或增长机制。 第十一条 企业拟出租资产的,原则上实行公开招租;因情况特殊无法公开招租的,须在申请文件中详细说明理由,并按规定报经批准。 第十二条 下列情形经审批可以采用非公开方式出租: (一)拟出租项目涉及公共安全、文物保护等特殊要求的; (二)确有需要的,拟出租给区属国有及国有控股、国有实际控制企业、行政事业单位的;
(三)采取非公开方式出租的其他情形。 采取非公开方式出租的,由租赁双方协商确定租赁价格,租 赁价格一般不低于评估值。 第十三条 企业申请资产出租应当提交以下材料,并对材料的真实性、合法性、准确性负责: (一)资产出租申请文件(内容包括出租资产的名称、使用状况、出租理由、出租方式、出租用途、出租数量、出租年限、租赁权评估值等,其中房产出租的还需明确地理位置、房产性质、权属情况等); (二)资产出租审批表; (三)经备案或核准的资产评估报告; (四)拟出租资产的价值凭证及权属证明,如购货发票、工程决算副本、记账凭证、固定资产明细账及国有土地使用权证、房屋所有权证、不动产权证、机动车登记证等凭据的复印件; (五)其他需要提交的资料。主要包括:其他产权共有人同意出租的证明;采用非公开方式出租的意向承租方的统一社会信用代码证复印件和双方签订的意向协议等,如意向承租方为行政事业单位,提供相关职能部门同意其承租资产的书面材料。 第十四条 经批准采用非公开方式出租的,承租方不得转租。出租单位应当在租赁合同中对此作出明确约定,如承租方擅自转租的,出租单位有权终止租赁合同,收回出租的资产;由此造成损失的,由承租方承担全部责任。
第十五条 经批准以公开方式出租的,出租单位应按照“公开、公平、公正”的原则,出租单位应当委托依法设立的温州联合产权交易中心,以租赁权评估值为底价公开招租。其中,年租赁权评估值在10万元以下(含10万元)的,也可由一级企业(或由一级企业授权出租单位)组织公开招租;年租赁评估价在10万元以上的,由出租单位委托依法设立的温州联合产权交易中心公开招租。 出租单位原则上不得对承租人设置资格条件,确需设置的,不得有明确指向性或违反公平竞争原则,所设资格条件应当在出租申报时作出特别说明。 承租人租赁国有房产土地从事经营性活动,不得作为只对少数人开放、实行会员制的高档经营场所(私人会所),企业招租公告和合同文本中均应就此提前明示。 第十六条 单项合同年租金底价低于 100 万元的房产土地租赁项目,信息公告期不少于 10 个工作日;单项合同年租金底价高于 100(含)万元、低于 1000 万元的项目,信息公告期不少于 15 个工作日;单项合同年租金底价高于 1000(含)万元的项目,信息公告期应不少于 20 个工作日。公告时间自信息公开发布次日起开始计算,未按规定在相应平台发布的,不可计算其公告期。 信息公告期满未征集到意向承租方的,可以适当延期继续披露信息或按本章第十七条规定程序降低租金底价、变更资格条件后重新进行信息披露。 第十七条 公开招租未成交的,在评估有效期内原则上仍应当以原评估值为底价再次进行公开招租。对以原评估值为底价公开招租两次以上(含两次)无人参与竞价的,可逐步降低租赁底价,但新的租赁底价低于原评估值的90%时,应当按规定报原审批机关同意后方可重新组织公开招租。 第十八条 企业按照经批准的出租方案确定承租方后,应当与承租方签订符合法律、法规规定的租赁合同,并在本单位内部公示,于15个工作日内将租赁合同等相关资料报审批机关备案。 第十九条 严格限制转租行为。转租,指承租方未经国有出租方同意、擅自将租赁权转给第三方的行为(招租公告中约定的可分租的物业、招商招租项目除外,参见本办法“第三条”)。 禁止以各种形式直接套取中间差价、不进行经营的转租行为。企业应在租赁公告及合同中约定,承租人未经企业书面同意不得擅自转租。承租方在承租期内确因重大客观因素无力继续履行合同,且有新的承租人愿意承接原合同的,由原承租方与新承租人共同提出申请,解除与原承租方的合同关系,与新承租方签订剩余期限租赁合同,具体由企业完成内部决策程序后,报区属国有企业审议或审核批准。新合同的承租期等条款不变、租金不低于原合同。同时,区属国有企业应强化租赁主体变更管理,防止变相转租。 第二十条 企业租赁合同不得约定免租期,租赁合同内容一般应当包括以下方面: (一)租赁双方的基本情况及权利与义务; (二)租赁资产的基本情况; (三)租赁期限、租赁价格及支付方式; (四)租赁期间发生费用的承担方式; (五)合同解除、违约责任及免责条款; (六)争议解决方式及其他约定条款。 第二十一条 企业资产出租的承租方需要对资产进行装修的,应当事先与出租单位协商,并在合同中明确约定合同终止时的处置方式。出租单位原则上不得承诺认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。 第二十二条 加强租赁合同签订前的摸底调查,对承租者进行资信审查,并探索建立履约担保、信用及诚信审核制度。加强租赁合同履约管理,合理收取履约保证金,并可要求承租者提供必要的财产担保。加强履约行为事后约束,存在欠租等违约行为的,不再具有承租国企资产的资格。
第三章 租金收入和出租企业资产管理
第二十三条 企业应当加强资产租赁业务的监督检查,每年组织人员对本企业及所属企业的资产出租情况进行统计和检查。 第二十四条 出租单位应当履行出租资产的日常管理职责,及时制止承租方违反合同约定的行为,如有必要应当及时终止合同。对于因承租人违反合同约定导致租赁合同不能正常履行或合同终止的,出租单位应当按照合同约定,及时采取应对措施,保护国有资产权益不受侵害,并将相关情况报原审批机关备案。收取的违约金视同租金收入管理。 第二十五条 因不可抗力等特殊因素影响,需提前解除租赁合同的,出租单位应当及时将相关情况上报区属国有企业,并报区国资办审核同意后,将已上缴未到期限部分的租金退还给承租方。 第二十六条 租赁期间,因出租单位发生分立、合并、解散、被撤销的,由出租资产的接收单位承继原租赁合同。资产接收单位应当做好工作衔接,及时变更租赁合同,并将合同变更情况及时报原审批机关备案。 第二十七条 承租方在承租期内确因各种原因无力继续履行合同且有新的承租人愿意承接原合同的,征得出租单位同意后,解除与原承租方的合同关系,并由出租单位与新的承租方签订剩余期限的租赁合同。出租单位应当将合同变更情况及时报原审批机关备案。 第二十八条 租赁合同到期后,出租单位应当依照合同约定收回出租资产。如相关资产仍拟对外出租的,应当在合同到期3个月前按照本办法规定重新报批,原承租人在同等条件下享有优先承租权。在原出租期限已到,但新的招租工作尚未完成期间,如原承租人愿意继续租赁的,出租单位可与原承租人按月签订临时协议,临时协议连续最长不得超过6个月,租金按原合同支付,但应当向原承租人声明该临时协议在招租工作结束后即予终止,相关情况应当报原审批机关备案。
第四章 监督管理
第二十九条 企业资产出租过程中,不得有以下行为: (一)未经审批,擅自出租企业资产; (二)未按合同约定收取租金; (三)故意拆分租期化整为零以规避区国资办审批; (四)坐支、截留、挪用或私分租金收入; (五)其他违法违纪行为。 第三十条 各企业应当健全内控制度,加强资产日常管理,盘活闲置资产,提高资产使用效益。对出租资产要建立专门台账,逐一记录出租收入的收缴情况,按规定及时办理缴款手续,确保出租收入应收尽收、应缴尽缴,并自觉接受区国资办、审计、监察等部门的监督检查。 第三十一条 区国资办对企业资产租赁行为、资产租赁合同的履行和租金收取、使用等情况进行检查,依法行使监督职能。 第三十二条 建立欠租催收工作机制。区属国有企业应进一步重视欠租风险防控,对租金赊欠要执行分级审批和督导制度,拖欠的租金要按欠租催收制度明确催收责任人,建立欠款回收考核制度,促进欠租催缴和收回,确保国有资产安全,维护企业合法权益。 第三十三条 区国资办将就以下行为对有关企业及责任人员,依据情节轻重,分别采取赔偿损失、年度考核扣分、通报批评、追究失职责任、追究渎职责任等措施进行处理。 (一)未制定租赁管理制度,或制定的租赁管理制度不符合本办法要求的; (二)未按规定出租资产的; (三)不收取租金、少收取租金或不及时收取租金的; (四)承租人不履行或者不完全履行合同时,未及时采取措施保证合同履行的,或者因措施不当造成国有资产损失的; (五)未建立租赁台账、备查账,档案保管不力的; (六)不履行对所属企业业务指导义务,推诿塞责的; (七)不维护国有资产合法利益,消极对待问题、矛盾、纠纷工作不作为的; (八)其他违法违纪行为。 第三十四条 区国资办加强对企业资产出租管理的跟踪督导和业务指导,建立健全评价考核制度,组织开展考核工作;对租赁工作成效显著的,采取合适方式奖励激励,对管理不到位、工作不落实、反映突出的,给予责令整改督办等处理。企业相关责任人在租赁过程中违反法律法规、规章制度,滥用职权、玩忽职守,造成损失的,依法依规追究责任。 第三十五条 与行政单位尚未脱钩的经济实体、实行企业化管理并执行企业财务会计制度的事业单位、事业单位创办的具有法人资格的企业,参照本办法执行。 第三十六条 区属国有企业可根据本办法规定,结合本部门实际,制定具体实施细则,并报区国资办备案。 第三十七条 本办法自2023年1月1日起施行。 相关政策解读链接:
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